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國土部調減東部特大城市建設用地 最多10城將受影響
1月10日，國土資源部召開全國國土資源工作會議，會上國土資彰化彰化農地貸款源部部長薑大明稱，要求東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。而在2013年底在北京舉行的中央城鎮化工作會議，提出瞭推進城鎮化的六項主要任務，其中同樣強調要減少工業用地，適當增加生活用地特別是居住用地。
對此，我們認為國土部的這一系列政策目的在於促進土地集約化，提高利用效率，避免特大城市畫餅式發展。從中長期來看，東部區域特大城市的土地勢必會顯得更加稀缺，但這些城市短期內土地供應量不會受到太大影響，特別是住宅建設用地供應量不會受到明顯的沖擊。而對工業用地出讓的限制將倒逼城市的產業升重劃區 房價缺錢急用哪裡借錢級，工業用地價格將得以提升。
與增加住宅用地供應政策不矛盾，住宅用地供應仍將保持增長
國土部的這一要求立刻在業內引起熱議，甚至部分人士據此認為國土部這一政策與中央增加住宅用地供應政策背道而馳，甚至認為未來特大城市土地供應將停止，土地價格、住宅價格將因此而出現快速的上漲。對此，我們不敢茍同。
不再新增建設用地並非意味著今後這些城市再無土地供應，而是指集體用地和耕地轉化為城鎮建設用地這個過程被限制，但特大城市現有的建設用地仍會進入土地市場形成供應，特別是住宅用地供應還將繼續保持增長，一方面國土部已強調在減少工業工地的基礎上要適當增加居住用地；另一方面，新一屆政府對房地產調控的主要思路即增加住宅的供應。
因而我們的觀點是，短期內特大城市由於建設用地存量的因素土地供應量不會出現銳減，特別是住宅用地還會繼續保持一定的增長，因此，土地價格和住宅價格不會因此而出現大幅的上漲。
27城還是10城？預計最多10城將受政策影響
按照國土局的界定，未來新增建設用地受到限制的城市為人口500萬以上的特大城市，但由於沒有界定是全市常住人口還是中心城區常住人口，因此，影響城市范圍可大可小。根據現有東部三大城市圈的常住人口數據，按照全市常住人口計算，將包括北京、上海、天津、廣房貸2胎利息二胎年息州等27個城市受到影響，其中長三角區域的數量最多，共計11個。但如果按照中心城區常住人口界定，則僅有上海、北京、天津、廣州、深圳、東莞、南京、杭州、佛山、蘇州等10個城市可能受到政策的影響。
從特大城市的表述以及本政策的力度和實施難度判斷，我們預計按照中心城區常住人口界定的可能性較大，首批執行的城市數量不會超過10個。
一線城市及南京杭州等城市影響較小 我們認為不同城市受到本政策的影響存在差異，這主要與該城市當前建設用地來源有密切關系，目前建成區面積較小、開發程度相對弱一些的城市建設用地更多來自於農用地因此受到的影響將更大，而建成區面積已較大、開發程度較強的城市受到的影響會弱一些。 一線城市及南京、杭州等受影響較小，這些城市目前已經具備較大面積的建成區，而農用地面價又相對較小，近幾年已少有農用地轉為建設用地的。因此政策對未來土地供應的影響不大。 天津、東莞、佛山、蘇州等城市長期來看土地供應規模將逐步受限 這些城市目前建成區面積較小，或由於濱海新區開發建設等因素存在，近幾年建設用地面積有很大比例來自農用地轉化，例如天津農用地轉為建設用地的規模約占其建設用地的8%左右。新增建設用地的減少對土地市場供應、地方政府土地財政收入的影響將高於其他城市，土地供應的縮減也可能會帶來土地價格的增長。 長期來看未來東部特大城市土地資源將更顯稀缺 本次講話中重點強調瞭逐步調減東部地區新增建設用地供應，充分體現目前土地政策分區域、分城市差別化對待的特點，在土地利用度較高的區域減少新增供應，以盤活存量為主，提升每單位土地產出和利用效率，及時制止城市范圍不斷外擴的發展方式。在這一政策引導下，從長期來看，東部三大城市群的土地價值進一步凸顯，其土地價格也將逐步提升，這是一個大的趨勢。 倒逼城市產業結構調整，促進工業用地價格提升 目前，我國各城市普遍存在產業用地價格過低、甚至零地價出讓的現象，工業用地與居住用地比價機制不合理，其中的重要原因便是工業用地供應量偏高，且轉性困難。此次土地結構調整將從土地利用方式上促進產業結構調整，加快退二進三進程。同時產業用地供應量下調，城市內部轉換用途常態化，如此一來工業用地價格有望提升，這對於工業用地儲備量較高的企業是一大利好，或將被重新估值。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/08182577528.shtml
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