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春節樓市表現低迷意料之中
專傢：二季度或"馬上就好"
受春節長假影響，廣州樓市成交1月份出現大幅下滑，2月份以來也繼續保持跌勢。專傢表示，春節前後市場低迷在意料之中，樓市在二季度有望出現回暖。不過，廣州多傢銀行新年後並未放松房貸政策，主要銀行個人住房貸款總體依然趨緊，有銀行首套房利率甚至達基準利率的1.2倍，二套房利率最高甚至達到瞭基準利率的1.3倍。業內人士表示 ,受銀行房貸政策影響，購房支付能力受到抑制，需求不能正常釋放，將影響到全年的市場走勢。
廣州1月成交量同比大跌近半
2014年初，全國重要城市住宅市場成交量開始下降，市場逐漸趨於平淡。相關數據顯示，2014年1月監測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環比下降。其中北、上、廣、深4個一線城市樓市成交集體遇冷，上海商品住宅成交環比下降30.65%；深圳一手住宅成交環比下降45.5%，同比下降70.4%。
相關數據顯示，2014年1月，廣州十區兩市新建商品房住宅網簽5458套，環比前一個月(2013年12月：6491套)下降16%，同比去年1月10597套，成交量下跌48%，創下瞭去年1月以來最低的成交量。中心區單月僅成交801套，也跌至瞭一年以來的最低位。從單個區域看，除瞭海珠、黃埔、南沙由於基數較低等原因環比漲幅超過30%之外，大部分區域都出現不同程度的下跌，番禺、白雲、天河跌幅超過瞭30%。數據顯示，十區兩市中，8個區市的成交套數跌幅在50%以上。2013年1月樓市的火爆正是承接瞭2012年底的局勢。受限價、限簽、穗六條等調控政策的影響，去年底成交量出現大幅度的震蕩，周成交量時而2000套出頭，時而僅在千套以下，不可否認，市場已經平淡瞭不少。2014年開局正是延續瞭2013年底的市場表現。
仔細分析原因，方圓地產市場首席分析師鄧浩志認為一月成交量萎縮除瞭受傳統淡季和調控政策的影響之外，更重要的是受市場整體"錢荒"的影響。主要體現在限貸條件的進一步收緊、貸款審批的持續延遲、貸款利率不斷提高、限價出現雙合同後造成的變相首付提高等。
郊區個別樓盤受剛需青睞
2014年2月，各地因春節因素，樓市"春節效應"繼續顯現，商品住宅成交量出現"普跌"。2月前兩周廣州樓市成交量僅分別為569套、273套，年初一至初七春節假期，廣州僅網簽成交瞭62套，日均成交量不到9套；在此期間上海商品住宅也隻成交瞭29套，杭州主城區僅預訂3套成交2套。
合富輝煌首席分析師黎文江就表示，近幾年來開發商在春節賣樓的熱情已經遠不如從前，這和平時銷售行情較好分不開關系，並且不少外來置業者選擇回傢過年，這也大大降低瞭開發商的銷售熱情。記者近日在天河的一個小戶型樓盤佳潤上品菁園踩盤時發現，銷售中心沒有訪客，工作人員也寥寥無幾。該樓盤銷售人員告訴記者，確實在春節期間，樓盤訪客少之又少。不過郊區的樓盤則是另一番景象。大年初十，記者在位於蘿崗的萬科金色夢想銷售中心仍然看到大概有5臺客戶或在洽談或簽約。銷售人員小張告訴記者，春節期間，樓盤僅安排瞭部分同事值班，即便如此，也成交瞭10套房。節後，更是有不少80後剛需過來看房。在跟記者介紹期間，小張正在為剛剛下定的80後剛需小馬辦理認購手續。"過完年跟傢裡人商量瞭一下，湊夠瞭首付就趕緊出手瞭，擔心越往後越買不起。"小馬向記者表示。一部分剛需在春節後有置業計劃，這些郊區樓盤因為總價相對較低吸引瞭他們的眼球。
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龍頭房企1月逆市飄紅
進入2月份後，不少房企紛紛展示瞭開年首月的成績單。萬科、碧桂園、恒大在繼2013年千億輝煌之後再創佳績。據萬科2月8日公佈的1月銷售數據顯示，該公司當月實現銷售面積194.6萬平方米、銷售金額276.5億元，同比增幅分別達到20.79%和45%。另外，恒大官方公佈的數據顯示，1月該集團合約銷售金額約為110.4億元，銷售面積約為142.7萬平方米，同比分別增長52.3%和22.2%，環比更是大漲瞭447.9%及396.7%。碧桂園的業績報告也指出，2014年首月實現合同銷售金額約176.7億元，合同銷售建築面積約271萬平方米。較去年同期的73.4億元及約100萬平方米，分別增長140.74%及171%，這一增幅也是目前已披露1月份銷售業績房企中最高的。
除瞭以上三傢房企之外，業績逆市飄紅的還有招商地產，據悉，該集團在2014年首月實現簽約銷售面積34.63萬平方米，同比增長42.95%；實現簽約銷售金額43.05億元，同比增長28.42%。
龍頭房企的逆市飄紅再一次印證瞭行業寡頭時代的來臨。2013年，七傢房企躋身千億俱樂部，占據大份額的市場，並且隨著一線城市拿地成本越來越高企，行業進一步集中化的趨勢已經越來越明顯。
後市預測
二季度或出現集中放量"窗口期"
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，春節成交量"馬力不足",短期內市場表現"普跌"並不是樓市基本面開始下行的信號，"春節長假的數據哪怕再低也不具有任何市場趨勢意義。"張宏偉表示，春節前後開發企業推盤節奏放緩，將更多的推盤計劃放到2014年春節之後，或者政策調控效果逐漸趨弱的第二季度。
張宏偉認為，盡管在2013年11月份左右不少城市都發佈瞭"階段性"收緊政策，但是，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演。因此，隻要2014年市場和房價不出現報復性反彈，當前各地已經發佈的房地產市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續2013年的行情，整個市場基本面也會繼續呈現出"逆經濟周期"的發展特征。張宏偉表示，從政策的時效性角度來講，歷次調控政策的執行時效性周期為4-6個月，預計2013年11月階段性收緊的政策效力會在2014年第二季度逐步化解，因此，2014年第二季度將成為需求集中放量"窗口期",從第二季度開始樓市"馬上就好"。
房貸收緊成制約市場重要因素
值得註意的是，依照慣例，進入新年之後，金融機構就會獲得新一年的信貸額度，銀行的個人住房貸款額度通常會比較充裕，貸款利率往往會出現下行，審批與放款時間也會相應加快。但2014年開年以來，以往的規律失效，各城市、各銀行對房貸業務並未明顯放松，貸款利率並未明顯回落，依然延續去年底房貸緊張的局面。據媒體報道，1月最後一周四大行壓縮瞭近千億元貸款，最終1月四大行新增貸款3500億元，比2013年同期3767億元新增規模低7%。
根據近日克而瑞研究中心對北京、上海、廣州、深圳等一線城市的部分銀行個人房貸業務進行瞭電話調研，調研結果顯示，各城市主要銀行個人住房貸款總體依然趨緊。工農中建交等五大行首套利率基本維持基準利率，廣州農行甚至上浮5%；招商、浦發、興業、中信、華夏等股份銀行在廣州的首套房貸利率分別上浮5%-20%不等；二套房貸首付比例基本維持在七成，利率為基準利率的1.1倍，個別如廣州建行、招行為1.2倍、興業為1.3倍且不接二手房貸款業務；而在核準放款上，各大行的放寬時間依舊漫長，國有大行普遍在10-20個工作日，股份制銀行和一些城商行則普遍在1-2個月甚至更久；個別暫停房貸業務銀行尚未重啟，如廣發、平安、民生等。CRIC研究中心研究員楊科偉表示，受銀行房貸政策影響，購房者支付能力受到抑制，需求不能正常釋放，對整個商品房市場成交造成利空，事關即將到來的樓市"小陽春"能否重啟，甚至影響到全年的市場走勢。
近九成城市成交量下跌
一線城市價格穩中有漲
開局平淡不僅是廣州的特例，據中指系統數據顯示，2014年1月檢測的43個城市中，有36城樓市成交量環比下降，降幅最大達到56.78%。
雖然全國絕大部分城市成交量萎縮，但卻未出現大面積成交價下跌的情況。監測數據顯示，同樣43個城市中仍有半數城市成交價環比微漲，其中作為2013年唯一一個房價下跌城市的溫州1月份成為房價漲幅最大的城市，為16.89%。分析認為，總體而言一二線城市價格仍然穩中有漲，三四線城市價格出現穩重微降的趨勢。
廣州部分銀行房貸政策
銀 行 首套房貸款 二套房貸款 審批放款期限
工商銀行 首付三成，基準利率 最低七成，基準利率1.1倍 1個月左右
農業銀行 首付三成，基準利率1.05倍 最低七成，基準利率1.1倍 1-2個月
中國銀行 首付三成，基準利率 最低七成，基準利率1.1倍 不確定
建設銀行 首付三成，基準利率 最低七成，基準利率1.2倍 2周-1月土融建融基隆市中正土融建融
招商銀行 首付三成，基準利率1.15倍 最低七成，基準利率1.15-1.2倍 不確定
中信銀行 首付三成，基準利率1.2倍 最低七成，基準利率1.2倍 1個月左右
浦發銀行 首付三成，基準利率1.15倍 最低七成，基準利率1.15倍 不確定，看額度
興業銀行 首付三成，基準利率1.2倍 最低七成，基準利率1.3倍 隻接合作新樓盤
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-14/08292607502.shtml
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