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內容來自sina新聞

廣州一月內誕生三 地王 房價調控目標承壓

【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】

  5月的羊城因地而狂。

  昨日，廣州(樓盤)在本月的第三次土地拍賣上，誕生瞭月內的第三個"地王"。自此，沉寂多時的土地市場振作起來，為已經連續4個月領漲全國的廣州住房價格推波助瀾。

  15傢開發商導演"地王"秀

  可能因為5月份接連推出的地塊都位於廣州市區的中心位置，使得該市土地市場出現瞭久違的人氣高漲。

  23日的拍賣現場座無虛席，15傢年銷售榜上名列前茅的開發巨頭悉數現身，為瞭位於市區的兩宗住宅靚地。

  在白雲區沙太路梅花園宅地的拍賣中，多傢房企參與競拍，但僅僅十餘分鐘，佳兆業就豪擲7.9865億元，競配建19600平方米拿下該地塊。資料顯示，該地塊與佳兆業在本月6日以2.6萬元/平方米的價格拍下的白雲同寶路地王相距不遠，該公司此番再度高價拍地，大有搶占該區域市場的打算。

  根據地塊數據，其總用地面積23537平方米，可建設用地面積19671平方米，容積率不超2.8，總建築面積55079平方米，未剔除建安成本計算，地塊折合樓面地價14500元/平方米。但若計入競配建成本(3000元/平方米)，且原地配建，該地塊的樓面地價則達到24167.8元/平方米，溢價141.6%。

  更為瘋狂的搶地行動發生在海珠區一臨江地塊。在恒大地產、越秀地產等開發商數回合的"拼殺"後，越秀地產旗下的廣州城建開發南沙房地產有限公司以24.6億元的地價，競配建42000平方米勝出。如未剔除配建成本，折合樓面地價21750元/平方米，若加入保障房競配建成本(3000元/平方米)，該地塊總成本達25.9億元，折合樓面地價36361元/平方米，溢價142.4%。

  "36000元/平方米的樓面地價，實在是有些缺乏理性瞭，基本按照珠江新城豪宅的地價水平去拍的。"現場一位業內人士不勝唏噓。

  據悉，海珠區臨江地塊加上配建成本的樓面地價，已經刷新廣州歷史地王的最高紀錄，成為名副其實的新"冠軍"。

  市場開始缺乏理性

  鑒於這是廣州進入5月以來第三次拍出"地王"，業內人士普遍對房地產市場的後期走勢感到擔憂。

  一位地產研究機構分析師稱，接連拍出的幾宗地受到開發商的熱情追捧可能是因為地塊位置都處於市中心，屬於資源稀缺型，其前景被開發商所看好。但是面粉貴過面包的情況再度上演，無疑給房價繼續走高增加想象空間。

  中原地產市場部總經理黃韜也表達瞭同樣的擔憂。他指出，加上配套成本後高達36000元/平方米的樓面地價顯然是超出瞭理性范圍，一旦未來政策加碼抑或市場轉向，開發商所面臨的風險將是巨大的。

  事實上，在三連拍之前的廣州房價已經走進瞭"壓不住"的怪圈，住房價格同比漲幅連續4個月領漲全國70個大中城市，僅一季度漲幅就超過20%，而4月的同比漲幅也高達13%。這讓廣州市政府部門今年的房價調控壓力大為增加。

  進入5月，房價並未出現扭頭向下的趨勢，相反，接連拍出的"地王"再度傳達出價格將繼續走高的信號。例如有業內人士驚呼，白雲區接連拍出的兩宗地王襯托下，未來房價上漲空間高達50%。

  房價控制目標大考

  房價的持續上漲以及地王的頻繁出現，使得廣州這個一線城市中的價格窪地呈現快速追趕的趨勢，但前4個月動輒百分之十幾甚至百分之二十的同比漲幅，確實為該市今年的房價控制目標帶來難題。該市年初公佈信息顯示，年房價漲幅必須控制在7.5%~8%。

  在各項調控舉措均被市場戲稱為"空調"的情形下，廣州將如何在年底前把房價"降下來"，無疑將吸引各方眾多的矚目。

  一位業內人士透露，現在政府隻能通過限制市區高價房的簽約，增加郊區低價盤的銷售來拉平價格。

  該位人士預計，廣州市正在積極進行從化、增城兩個市的"撤市改區"工作，並且今年完成的可能性很高，一旦完成，這兩個區域的房價將納入廣州市統一的房子二胎增貸缺錢急用哪裡借錢統計口徑中，從而為拉低全市均價起到至關重要的作用。

  不過，即便是在純市場層面，廣州的房地產市場也並非表面那麼購銷兩旺，尤其是高端市場。

  黃韜指出，目前成交較為突出的樓盤均為郊區"剛需盤"，即銷售單價在20000元/平方米以下，真正市區均價過兩萬甚至三萬的樓盤，即便扣除"限制網簽"因素後，其成交也隻是相對平穩，一個月走幾套十來套。

  "總體來看，市區高端樓盤的成交比重下降，郊區低價盤簽約量大增，從而在數據上拉低全市均價。"





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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-24/07013208248.shtml

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