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管理規模超6000億 房地產基金井噴式增長
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過去數年，房地產基金從無到有，從小到大，經歷瞭一波快速的井噴式增長。目前全國本土房地產基金管理機構約510傢，管理規模超過6000億元。從投資方式看，房地產基金不再局限於簡單的債權結構，而開始尋求多贏、適應市場需求的創新型結構設計，向綜合體/商業主題--股權/債股結合投資方式發展。
井噴式增長
房地產基金在2008年前極為罕見，不過自2008以來，隨著房地產行業的變化，其數量與規模逐步增加，並在2010年迎來井噴式增長。德邦證券數據顯示，在2010年之前，國內人民幣房地產基金僅有20多隻，100億元左右的市場規模。2010年新募基金數量即達41隻，募集規模163.75億元。2011年更是房地產基金井噴的一年，新募基金97隻，募集規模712.316億元。2012年人民幣房地產基金進入市場調整，新募基金共63隻，涉及金額369.5彰化社頭建地貸款億元。另據深圳市私募基金協會統計，截至2013年10月底，全國本土房地產基金管理機構約510傢，管理規模超過6000億元。
目前國內人民幣房地產基金的管理機構中，以獨立品牌內資GP為主流，數量約占整個市場的52%，管理資金量占整個市場的55%。外資GP 以美元基金為主，也有少量外資機構如鐵獅門、普凱等募集瞭人民幣基金，機構數量占整個市場份額的13%，管理資金量占整個市場的5%。同時，房地產商關聯GP目前占據市場約三成的份額。金融機構關聯GP數量占市場的8%，管理資金量占市場的12%。
根據諾承統計的數據，在已有資料的54傢管理機構中，隻有5傢機構管理基金數量達到十隻以上，總管理規模141.75億元；而有11傢機構管理基金數在4-9隻基金之間，總管理規模415.06億元；17傢機構管理基金數為2-3隻基金，總管理規模446.9億元；21傢機構管理基金數為1隻，總管理規模240億元。
目前國內房地產市場的基本投資方式是股權投資和債權投資，以及兩種方式相混合的方式進行投資。以純粹股權進行投資的機構數量占市場的24%，管理金額占41%；以股權和債權結合進行投資的機構數量占37%，管理資金量占到瞭總管理資金量的38%；單純的夾層投資機構管理資金量占7%。
國內房地產基金對單個項目/投資組合公司的投資資金多為1億-3億元人民幣量級，占據半數以上的投資案例數及投資金額；5000萬元以下的投資案例數占12%和總投資金額的2%；5000萬-1億元的投資案例數占12%，總投資金額占5%；3-5億元的大型投資項目占總案例數的20%，而總投資金額占39%。
風格逐步成熟
由於大部分人民幣房地產基金未到期，不易比較其收益情況。但根據德邦證券的調研結果顯示，市場上已實現退出的基金最好業績回報水平高於50%，而當前最低業績水平在7%-9%左右。大多數的股權類投資項目的回報率高於20%，集中在20%-50%區間內。而債權類投資項目的回報率約在15%上下。
總體而言，半數以上的房地產基金關註於住宅地產或者與住宅相關的綜合性房地產開發。住宅地產是目前國內大多數房地產基金的投資主題，有近半數的機構及管理資金量關註於住宅地產的融投資業務；而綜合性的住宅-商業綜合體民間二胎 民間二胎房貸利息任何問題免費諮詢投資主題也正日益成為人民幣地產基金的策略選擇，有1/3的機構和1/4的管理資金量關註於結合瞭商業性質的城市綜合體開發；有20%的房地產基金關註於純粹的商業地產；還有少部分市場機構關註於諸如工業地產、旅遊地產、養老地產等專業的地產投資主題。
從投資者機構看，現階段，房地產基金的LP主要以散戶為主，以機會型投資為利益驅動因素。德邦證券認為，從未來房地產基金的發展趨勢和投資人資產配置的實際因素出發，機構投資人將會成為人民幣房地產基金未來主要的資金來源，並主導整個行業的迅速發展和成熟。退出方式主要以項目方回購或者散售為主。未來，房地產基金的退出方式將向更為成熟的市場機制發展，REITS和機構投資人的大型收購將成為市場主要的退出方式。
現階段，房地產基金管理機構與開發商存在著各種直接或間接附庸關系。但從未來市場的發展趨勢和房地產基金作為資產類別的角度出發，德邦證券認為，獨立基金品牌在募資能力、投資標的優化篩選、獨立管理和運營、業績退出回報等各個方面都將具有競爭優勢。
諾承投資報告認為，從2013開始，房地產基金不再是粗放式的一擁而上，而愈發體現出其對精細投資模式的要求：投資主題趨於明確，投資策略要求房地產基金團隊具備高質量的管理運營能力，投資方式的變遷要求房地產基金不再局限於簡單的債權結構，而尋求多贏、適應市場需求的創新型結構設計。2013年的市場開始向綜合體/商業主題--股權/債股結合投資方式--二、三線城市的轉移。具體表現為以商業、綜合體為底層項目的房地產基金開始快速增長，基金退出收益率略微回落，以及基金創新結構設計的廣泛出現。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/07592562874.shtml
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