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??“房地產開發天然帶有周期長、投入大、高杠桿運作等風險因素,疊加國傢宏觀調控和行業周期波動帶來的大環境擾動,房地產信托成為目前為止風險最為頻發的信托產品類型。”國金證券最新發佈的一份關於地產信托的報告如此表述。該報告更是指出,融資方的不誠信行為,信托公司盡職調查失職、風險控制把關不嚴、錯誤評估項目前景、投後管理失職,抵/質押物價值高估,以及法律風險等因素,成為房地產信托風險爆發的共性原因。

??用益信托的數據顯示,去年第四季度發行的房地產信托預期平均年化收益率達9.88%,與2013年同期的9.60%相比上行瞭28個基點。這種情況在2015年得到瞭保持,2015年已經成立的房地產集合信托的平均年化收益率達到9.81%。而2014年同期成立的195款房地產集合信托計劃平均年化收益率隻有9.65%。

??除瞭配置需求外,郝義認為地產信托項目風險依然可控,最終還需看具體項目。

??而目前,信托保障基金認購進入倒計時,近日銀監會下發通知要求各信托公司自今年4月1日起按照2014年未經審計的母公司凈資產餘額的1%認購保障基金。且對於今年4月1日起發行的信托計劃,信托公司需在7月15日前,繳清上一季度的認繳金額。

??作為信托行業至關重要的風險化解機制,信托保障基金被定義為“主要由信托業市場參與者共同籌集,用於化解和處置信托業風險的非政府性行業互助資金”。帥國讓指出:“信托業保障基金主要是防范信托業系統性風險的發生,基金是有償使用,該機制啟動使得信托公司對風險項目的處置多瞭一種選擇。”

地產信托今年迎來兌付高峰 頻頻踩雷需警惕風險爆發

??而2014年同期,房地產集合信托計劃共成立瞭195款,規模總計420.67億元,發行的數據則更高。2014年同期,房地產集合信托共發行244款,規模總計611.72億元。

??“監管部門和信托公司本身也在提升地產信托項目的門檻。”一位不願意透露姓名的信托公司高管指出:“如單個超過5億元以上的項目不予受理,僅與行業龍頭甚至排名前五十的地產企業合作,商業地產項目不做,一二線城市以外的項目不做等。”

??房地產信托風險高更讓市場矚目其風險項目的處置。

??對於房地產信托來說,2015年或許算得上開局不利。今年1月,恒盛地產被曝出項目銷售回款慢導致資金困難的局面,中海信托、光大信托、四川信托和中融信托牽涉其中。其中,四川信托更是多次為恒盛地產項目及其相關公司發行信托計劃為其融資。

??三四線城市房價大幅下跌,民眾購房情緒以觀望為主是2014年以來的普遍現象,這將影響地產信托項目的資金回籠。

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??據用益信托統計,2015年集合資金房地產信托預計到期總規模為2413.39億元,其中今年第一季度到期規模達534.24億元、第二季度達578.45億元、第三季度達670.86億元、第四季度達629.84億元。事實上,兌付實際規模還將大於上述數字,因為很多單一信托在成立時並沒有披露產品期限或是成立規模。如果加上單一類信托項目,保守估計,2015年全行業房地產項目到期規模將超3000億元。

??而這場風波也從側面反映出2015年房地產信托兌付風險依然高企。

??帥國讓指出,今年地產信托依舊處於兌付高峰期。

??目前,石傢莊卓達碧水馨園住宅項目銷售進度出現問題。該項目本身屬於石傢莊城中村改造重點工程,但由於北方整治霧霾,項目在辦理預售許可證時有一定滯後,以致銷售略有滯後。

??僅以凈資產繳納比例來計算,信托公司認繳的保障基金就達到24億元。有消息稱,整個信托行業認繳金額可能在400億元左右。據專傢測算,經過兩到三年的運行,信托保障基金的規模有望超過千億元。

??此外,2015年信托項目的到期兌付集中度要比2014年更為嚴峻,也增加瞭房地產信托兌付壓力。

??違約處置機制生變

??今年仍是兌付高峰

??“如此集中的兌付量,需特別警惕信用風險的集中爆發。”帥國讓提醒投資者。

??付巍偉指出:“2015年房地產市場將繼續深度調整狀態,總體平衡,結構性失衡的態勢不會在短期內改變。未來也許房地產金融政策會更加寬松,但其釋放的剛性需求和改善性需求比較有限。”

??“匯源6號”並非2015年第一單出現險情的地產信托。

??市場人士指出,房地產信托收益逆市上升體現出該類產品風險溢價在走高。

??“延期隻能針對一時之困,也就是信托項目本身沒有大問題,但資金一時回籠不瞭的情況。而如果項目真的出現險情,信托公司多會選擇自有資金先行墊付,再進行處置抵押物等措施。”一位信托公司項目經理告訴記者。

??“當然,我們選擇項目更為謹慎瞭。如要看項目所在城市甚至所處地塊,我們現在隻選北、上、廣、深的項目,如我們網站推介的中信信誠-富興地產朝陽項目專項資管計劃,項目地段屬稀缺資源。其次,我們謹慎選擇交易對手方,主要看風控體系是否完善。風控措施方面最好有實質資產抵押和還款來源充足,如經濟發達地段土地和抵押率偏低的優質現房抵押等。”郝義說。

??受到地產信托單個項目風險頻發影響,信托公司發行地產信托也出現瞭新的變化。

??帥國讓指出:“應對有兌付風險的項目,信托公司一般祭出延期、信托公司自有資金先兌付,然後處置抵/質押物、第三方接盤等措施。”

??就“匯源6號”而言,記者通過拿到的一份“匯源6號”合同書發現,合同第五條信托規模及期限第二款“信托期限”中已寫明:“受托人有權根據本基金實際運作情況決定延長本信托計劃的期限;如決定延期,應提前一個月在受托人的網站上公告通知受益人。受托人決定延長本信托計劃的時間不得超過1年。”這說明信托公司有權利對信托項目進行延期。

??此外,如果該項目延期,根據合同補充條款約定,A類信托單位受益人預期年化收益率由9.5%調整為11.5%;B類信托單位受益人預期年化收益率由12%調整為14%。業內人士指出,這是對投資者的安撫。

??2014年,房地產信托並沒有如市場恐慌的那樣爆發系統性風險,但單個產品風險陸續暴露卻考驗著信托公司化解風險的能力。

??這樣的例子並不少。2014年1月,新華信托發行的錄潤置業股權投資信托計劃到期,因融資方上海錄潤置業涉足高利貸,且老板已跑路,導致相關項目陷入危機,信托公司隻能兜底兌付。

??此外,中航信托曾發行瞭兩期天啟340號房地產集合信托計劃。一期於2013年2月6日成立,期限兩年,募集資金6億元;二期於2013年4月17日成立,募集資金2億元,收益率為9%-9.5%,期限18個月。後開發商因資金鏈問題樓盤建設停工,產品遭到無法按時兌付的質疑,但最終以安全兌付收場。中航信托相關人士表示,兌付資金均來自於借款方及擔保方還款。但有業內人士認為,可能是其用自有資金墊付。

??信托市場短暫的平靜再度被打破。曾經被視為香餑餑的房地產信托投資項目,在兌付高峰年接連出現兌付風險。而這次撞在“槍口”上的是新華信托。

??市場人士一致認為,由於房地產市場的不景氣,房地產信托雖不會爆發系統性風險,但2015年個案的風險爆發頻率會高過往年。

??近日,新華信托客戶被告知原定2015年4月16日到期的“新華信托·匯源6號房地產基金集合資金信托計劃”(以下簡稱“匯源6號”)將依照相關條款延長一年,目前該信托項目運行正常,項目抵押物充足,能夠保證投資者本金和收益的安全。

??“繳納保障基金後,信托公司項目成本肯定會增加,利潤分配也會重新調整。”上述信托公司項目經理表示:“最終成本肯定要轉嫁掉一部分,要麼融資方的融資成本增加,要麼投資者的收益降低。我們已經在向融資方打預防針瞭,認購信托保障基金後,相關費用肯定會提升。”

??另有信托公司高管指出,應該盡快實行保障基金差別認購的標準。他舉例說,如果一傢信托公司風格穩健,風控嚴格,項目風險較低,而另一傢信托公司風格激進,問題項目多,那麼這樣的兩傢公司不應該按照同樣的標準認購基金,否則對穩健型公司不公平,也會影響公司發展、創新的節奏。

??新增項目量減質升

??此外,醞釀已久的信托保障基金將於2015年4月1日起正式實施。信托保障基金將進一步健全瞭我國信托制度基礎,有助於提升信托業抗風險能力,可以更好地保護投資者利益。

??用益信托數據顯示,截至3月初,2015年房地產集合信托計劃共發行86款,規模總計173.45億元,平均年化收益率達到9.73%。同一時間內,成立的規模則相對較小,為112.09億元,相差61.36億元。成立的規模比發行規模明顯降低,說明信托計劃的認購情況不理想。信托計劃發行後,募集資金隻有達到一定的規模,信托計劃才能成立。

??新華信托此前曾做出評估,石傢莊卓達碧水馨園住宅項目隻要達到47%的銷售,就足以覆蓋信托計劃的本金。然而,石傢莊的房地產市場行情卻令人失望。中國房地產指數系統百城價格指數發佈的數據顯示,今年2月,石傢莊市房價環比下跌1.13%,樣本平均價6920元/平方米,石傢莊是河北7個樣本城市中價格環比波動最大的城市。

??其實從2014年年底開始,房地產集合信托的成立就顯現出明顯的下滑趨勢。數據顯示,2014年第四季度新增房地產集合信托規模同比也下降瞭七成。

??不過,值得註意的是,2014年第四季度各投資類型信托收益率漲跌不一。其中,房地產信托收益率有所回升,在所有類別中重回第一。

??相關資料顯示,該項目由新華信托和卓達房地產集團有限公司共同增資石傢莊興躍房地產開發有限公司,新華信托分期出資6億元,卓達房地產集團有限公司分期出資3億元,新華信托擁有項目公司67%的股權,卓達房地產集團有限公司擁有項目公司33%的股權,項目公司通過國有土地出讓取得用於石傢莊卓達碧水馨園住宅項目建設用地,進行碧水馨園住宅項目建設,原定到期日為今年4月。

??用益信托分析師帥國讓也向《國際金融報》記者表示:“由於國內宏觀經濟下行,房地產市場出現瞭明顯的變化。首先,買賣關系出現變化,2014年以來買房、炒房的人都在賣房瞭;其次,房地產的庫存量相對較大,尤其是一些三四線城市。預計2015年房地產行業比2014年會更加艱難,但崩盤的可能性不大,開發商的分化會更加突出,可能隻有20%的開發商能活下來。

??德量財富(北京)投資管理有限公司總經理郝義在接受《國際金融報》記者采訪時表示:“地產信托相對收益較高,依然有配置需求。我有一位客戶,我們為他配置瞭近2000萬元的低風險信托產品、資管計劃、保本理財產品後,他提出要求想要配置收益較高的品種,於是我們挑瞭一款地產信托產品,為他配置瞭300萬元,他對產品收益非常滿意,也表示能承受一定風險。”

??郝義進一步透露:“其實去年有小半年的時間,公司規定不建融高雄三民建融做房地產項目。但今年又開始做一些。”

內容來自sina新聞

??雖然有業內人士指出項目延期也不算違約,但普益財富研究員付巍偉在接受《國際金融報》記者采訪時表示:“延期兌付表明信托公司作為受托人,沒有充分估計到融資人的信用風險狀況,或者現金流狀況。”

??業內人士指出,信托公司雖然收緊瞭房地產集合資金信托業務,但是對新成立項目的風控、門檻都已大大提升。

??地產信托項目兌付風險與整個房地產行業市場環境關系緊密。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-24/08425985933506558357380.shtml

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