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內容來自sina新聞

不動產登記鋪路房產稅 不動產稅將替代土地財政

同時,由於城市人口繼續增加,產業結構升級優化,城市區域功能優化調整,單位土地的產出將會繼土地貸款屏東恆春土地貸款續上升,城市公共服務的質量和效率也會越來越高。所有這些,都集中反映在不動產價格會的上升。此時,擁有和不擁有不動產、擁有多少不動產,就成為衡量收入差距的主要標桿。在個人所得稅、遺產稅、資本利得稅缺失的情況下,通過征收不動產稅,就成為調節收入差距、貫徹公共服務“誰享有、誰付費”原則,以及為公共服務融資的手段。

而且,不動產稅是我國“建設型政府”向“公共服務型政府”轉型的最好工具。原有的流轉稅制下,經濟規模越大,政府稅收越多。因此,政府關心的是經濟規模,而不是公共產品供給。在不動產為主的財產稅制下,政府能夠征得多少稅,取決於不動產的規模及評估價值,不動產規模越大、價值越大,征的稅也就越多。而要讓本地居民擁有更多的不動產、不動產的價值不斷增長,政府就要更好地供給公共服務。這樣,政府最關心的就是老百姓對自己提供的公共服務是否滿意,公共職能型政府也就自然成型瞭。

以不動產稅來替代土地財政,則是我國公共財政轉型的方向。在我國快速城市化時期(過去10多年來,我國年均城市化增速是發達國傢快速城市化時期的2-3倍),對公共服務的需求在短期內被放大。由於我國沒有西方式的地方政府信用(市政債),利用國有土地一級市場壟斷,就找到瞭一條公共服務投資的資金獲取路徑。具體來說,地方政府通過市場化出讓國有土地使用權,獲得瞭土地出讓收入和相關房地產稅收,投入到城市基礎設施建設。

不管怎麼強調不動產統一登記的重要意義都不為過。開展不動產統一登記,首要的意義就在於落實物權法,保障不動產交易安全,保護不動產權利人的合法財產權;其次,整合散亂在各職能部門之間的不動產碎片信息,摸清不動產“傢底”,為政策制定和執行提供基礎數據,提高政府治理效率和水平,方便群眾。筆者認為,開展不動產統一登記,其最大的意義在於為我國現代公共財政提供基礎,為我國未來稅制改革奠定基礎。

國傢現代財政功能是提供公共服務,既包括醫療、教育、社會福利、社會服務、環境保護等,也包括市場和社會運轉需要的政策和制度。要提高公共產品供給的有效性,如哪裡需要公共產品、誰需要公共產品、需要多少、如何定價等等,不能靠專斷式的、非專業化的,甚至是“拍腦袋”式的任意決定,這樣會浪費公共資源,而是需要通過摸清底數,建立基礎數據庫和相應的信息系統,以此來進行翔實的核算和統計,為公共產品供給提供科學的依據。由於不動產不可移動,擁有不動產就意味著在某一區域居住和生活,就產生瞭對該區域公共服務的需求。因此,某一區域不動產狀況的基本情況就是公共產品供給的依據,如擁有不動產產權的居民越集中的區域,對公共產品的需求也就越多;不動產價值較高的地方,對公共產品需求的質量也就越高,如對警察的需求;不同類型不動產(工業、商業和住宅),不同產權狀況的不動產(集體產權和個人產權、租賃和購買產權等)對公共產品需求也有差異。

以不動產稅替代土地財政

政府提供公共服務的資金來源於公共服務享用者繳納。一般來講,因為享用瞭公共服務產品而對居民收費,很難做到“享用多少、收費多少”的量化公平,而不動產溢價(表現在地價或房價上漲的幅度)與附著於其上的公共服務水平及其變化程度則密切險關。於是,征收不動產稅,就成為地方政府公共服務融資和維護的基本手段。因此,不動產稅是為政府公共服務的供給提供融資的工具。

??自2007年《物權法》明確“國傢對不動產實行統一登記制度”後,這一制度建設長期停滯不前。新一屆政府執政以來,保障不動產統一登記工作開展的制度建設明顯提速:機構設置、政策支持和《不動產登記暫行條例》的發佈在2014年相繼完成房貸2胎 房貸2胎的可怕,不動產信息管理平臺也有望在2015年建成。這意味著,全國范圍的、全面的不動產統一登記進入實施階段,而信息平臺也將開始運轉。這對我國經濟轉型、政府轉型和社會建設的影響是裡程碑式的。

因此,購買瞭國有土地上面的不動產,就相當於免費享用未來一定年限(住宅70年,非住宅40年或50年)政府提供的公共服務。因此,土地價格包括兩部分,一部分是城市基礎設施建設成本,另一部分就是未來公共服務設施建成後的服務成本(這一部分在國外通過房產稅來征集)。於是,對存量房地產(未滿70年的住宅,未滿40年或50年的非住宅)征稅,就存在重復征稅的嫌疑,這是業界質疑“房產稅試點征收”的根本原因。隨著城市化從快速推進向平穩轉變後(即城市化率從50%到70%),需要一次性供給並長久使用的城市公共服務設施(軌道交通、城市道路、地下管網等)基本建成,而城市房地產也將進入存量時代,即存量土地和房屋的交易,土地作為公共服務融資工具的地位迅速下降。

為房產稅開征打好基礎

為現代公共財政提供基礎

以上目的的實現,有賴於通過開展不動產統一登記來摸清底數,包括不動產數量、產權屬性、所有者歸屬、不動產面積和價格等等,也有賴於不動產統一登記來實現信息統一和共享,包括不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺等四個方面實現統一,也包括不同業態不動產在一個信息平臺上集合。而這些內容在將於2015年3月實施的《不動產統一登記條例》中已經作出瞭明確的立法規定,這事實上為房產稅的開征、我國公共財政的轉型打好基礎。 (作者單位:深圳市房地產研究中心)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/08335954041065068869534.shtml

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