毛凱翔的部落?

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媒體稱以房養老是多方共贏制度設計 現實可行
  在國務院發佈的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》中，明確提出瞭"要開展老年人住房反向抵押養老保險試點"，引發瞭社會廣泛議論，贊成者有之，心存顧慮也不少，甚至還有人認為以房養老是政府在算計老百姓房子。在西方發達國傢較為成熟的養老模式，在中國還未開展試點就遭遇困惑與質疑，也是意料當中。考慮到我國老齡化進程比預期發展要快，且我國老年人房產擁有率較高，在中國試點推行以房養老模式，可以說是一個現實可行的選擇。
  以房養老是多方共贏制度設計
  所謂"以房養老"，就是通常所說的"住房反向抵押貸款"。它最早源於荷蘭，而發展最成熟、最具代表性的當屬美國，已經有幾十年的發展歷史。20世紀80年代，美國出現瞭大量擁有房產但缺少現金的老年人，如何將房產有效轉化為現金並補充老年人現金收入不足，是住房反向抵押貸款面臨的重要歷史使命。經過不斷探索與發展，住房反向抵押貸款成為許多老年人養老金融產品的重要選擇。它具備以下三個重要特征：

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自貿區掛牌帶旺樓市 南沙多個樓盤周末銷售日光
??廣東自貿試驗區正式掛牌，南沙樓市也迎來自貿區掛牌後的首個周末。記者25日走訪廣州房地產市場發現，自貿區效應催熱南沙房地產市場，多個樓盤成交暢旺，有樓盤趁勢開盤推出商業公寓、住宅，均在當天銷售一空。業內人士表示，樓盤銷售“日光”背後主要是由於新推貨量較少，南沙房地產市場仍然庫存壓力較大，開發商盲目漲價有可能會錯失出貨良機。
??南沙兩樓盤提前搶跑飲到掛牌後“頭啖湯”
??中國（廣東）自由貿易試驗區掛牌利好落地，一些開發商紛紛提前搶跑，搶灘南沙房地產市場。有樓盤打出“南沙自貿區正式掛牌後開盤的首個樓盤”“自貿區因我而傳奇”等廣告攬客，在25日首批推出瞭220套公寓產品，很快在一小時內售罄，現場立刻加推40套，半小時再次被搶光。而位於南沙區英東大道的另一個住宅樓盤推出80套精裝豪宅，也是在開盤半小時內便認購50套房，現場人頭攢動，最終在當天也宣告全部新推貨量“日光”。南沙多個在售的住宅樓盤，在周末也人氣頗旺，陸續有市民拖傢帶口趕到現場看房。
??有業內人士稱，南沙部分樓盤在開售前招客多時，在自貿區掛牌後趁勢推盤，迅速激活瞭成交，不過樓盤能夠出現“日光”，也與開發商此次推出的貨量較少有關，也有意營造瞭一種火爆熱搶的氣氛。在南沙代理瞭多個樓盤的中原地產項目部總經理黃韜表示，自貿區掛牌後南沙樓市成交有所好轉，但是接下來能否持續火爆，則需要看利好政策的兌現程度。
??合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，南沙將逐漸演化為泛珠三角區域的經濟、城市中心，自貿區優惠政策將直接利好商用物業，南沙辦公公寓市場處於起步階段，在自貿區獲批後，南沙公寓市場成交有望量價齊升。
??庫存仍壓力山大南沙成廣州樓市供應主力
??值得一提的是，盡管熱度不斷升溫，但是南沙房地產市場仍然面臨著巨大的庫存壓力。記者查閱廣州市房管部門的最新數據發現，截至4月24日，整個南沙區的可售新建商品住宅套數高達10386套，面積達近127萬平方米。目前區域的絕對庫存量依然高企，考慮到今年南沙的新增供應量預計將達到1萬套，盲目的漲價有可能會導致開發商錯失出貨良機。
??有專傢認為，在經過去年一波降價潮後的南沙，今年或有一定幅度的補漲，預計不會超過5%，但是整體仍難超過2013年以及2014年初的高峰期，但成交量上漲應該概率大。
??業內人士表示，“五一”期間，開發商仍以團購優惠為主要吸客手段。省房協理事趙卓文說，大部分開發商仍以去存量為主要目標，房價將維持平穩態勢。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-26/08305997889275436512104.shtml

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房地產調控將更趨靈活和市場化

  中央經濟工作會議提出，特大城市要註重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。可以預見，今後北京低密度、低容積率住宅供應會越來越少。
  從十八屆三中全會到上周閉幕的中央經濟工作會議、全國城鎮化工作會議，三次會議及有關文件都沒有明確提及"房地產調控"，但在業內人士看來，有關文件精神多處都與房地產相關。萬達集團(廊坊萬達廣場) 董事長王健林在接受新京報記者采訪時就表示，城鎮化是一定離不開房地產的，當然不能說城鎮化就是房地產。
  相關報道：
  18城已推房地產調控新政 專傢稱今年目標難完成
  中央調整地方債管理思路 專傢建議發市政債推城鎮化
  不直接提房地產調控，並不等於不調控房地產。在業內看來，房地產調控正在轉向。
  未來，在今年中央一系列精神指導下，房地產調控也將趨向市場化，趨向靈活。
  未來調控將更註重差別化
  中央經濟工作會議提出，要努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。
  許多業內人士都註意到，從今年10月中央政治局第十次集體學習時，習近平總書記強調加快推進住房保障和供應體系建設開始，中央不再明確提到房地產調控，也不再提及調控房價。
  高盛高華證券認為，此次中央經濟工作會議並未表示需要"調控"房地產市場，而是強調需要"解決"住房問題。微妙的差異或許反映出，為瞭保障住房民生，政府的最新工作重點在於增加供應，而不是限制需求(因此也無需明確強調對房價的調控)。
  中國房地產業協會副會長朱中一在接受記者采訪時談到，2013年的樓市調控相對於以往有瞭很大改善，例如今年四季度多個城市出臺調控措施，這就是中央分類指導的結果。而在過去，中央因地制宜對地方進行差別化分類指導是不夠的。
  在朱中一看來，側重於房價調控，是過去10年房地產調控的一大不足。此外，國傢層面缺少房地產中長期制度、頂層設計滯後、行政性措施較多，對地方差別化指導不夠也是不足之處。
  而從中央經濟工作會議公報看，"努力解決好住房問題"取代瞭房地產調控的提法。朱中一認為，未來在調控方式、手段上會有改進。包括對地方調控進行分類指導、堅持前10年調控提出的差別化的稅收和貨幣政策、包括將房地產調控融入改革等。
  多項改革與房地產相關
  房地產調控寓於改革當中成為包括朱中一、陳淮在內多位業內人士共識。
  "至少在三中全會的改革文件裡，有10個地方和房地產有密切關系。"12月16日，城鄉建設部政策研究中心原主任、中國社科院研究生院城鄉建設系主任陳淮這樣表示。他認為，十八屆三中全會關於發展直接融資、規范與發展債券市場、差別化發展大中城市等要求，都與房地產有關系。
  朱中一還表示，中央經濟工作會議和城鎮化工作會議，對完善城鎮化健康發展體制機制，積極穩妥地推進城鎮化做出瞭部署。新型城鎮化的推進，對房地產業的發展總體是利好的。城鎮化的推進，會帶來更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及園區地產、商業地產、旅遊地產和老年住區建設等。
  朱中一認為，城鎮化工作會議提出提高城鎮建設用地利用效率，提出"盤活存量"，也與房地產有很大關系。棚戶區改造、城中村改造，一些單位自用的土地，沒有進入開發階段的土地都屬於存量。他還提出，政府保障與市場供應也不要截然分開，還可以因地探索政府向有多餘住房傢庭租賃住房用於保障的方式。這也是一種"盤活存量"。
  ■ 焦點
  一線城市宅地供應預計增加
  中央經濟工作會議明確提出，特大城市要註重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。全國城鎮化工作會議也提出，要提高城鎮建設用地利用效率。
  對此，中國房地產業協會副會長朱中一表示，特大城市房價上漲壓力大、供需失衡是直接原因，供應不足首先是供地不足。未來特大城市容積率提高將是趨勢，類似別墅等低密度、低容積率住宅供地應該越來越少。
  12月16日，華遠地產董事長任志強在某網站年會上抱怨，在所有的建設用地中，開發商拿的土地"少得可憐"，"很高興看到"這次經濟工作會議重點提出來要增加住宅用地的供給。
  根據北京近年來年度供地計劃，商品住宅用地在總供地計劃中占比呈現總體下降趨勢。2010年，商品住宅用地1250公頃，在總用地中的占比為19.5%；2011年-2013年的占比分別為18.8%、14.9%和15%。
  業內預計，根據中央經濟工作會議精神，北京住宅供地比例將上升。
  房企直接融資比重將增加
  中央經濟工作會議提出，做好明年經濟工作，必須繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。同時指出，要改善和優化融資結構和信貸結構，提高直接融資比重。
  早在今年10月，住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈《2013民間資本與房地產業研究報告》就介紹，房地產直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資資金總額在8年間增長瞭6.5倍。
  高和資本董事長蘇鑫介紹，2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產信托新增規模占比信托總量明顯增長。
  業內人士告訴記者，包括發債、上市、私募等都屬於直接融資，信托通常也被認為是直接融資，銀行貸款則是間接融資。
  朱中一也表示，預計房企直接融資比重會繼續增加。
  一線城市"限購"不會很快退出
  全國城鎮化工作會議提出，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。這一表述與十八屆三中全會《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》是一脈相承的。
  對於嚴格控制特大城市人口規模等精神，住房和城鄉建設部政策研究中心原主任陳淮日前表示，限購政策也可以理解為控制城市規模走勢的一種辦法。
  中國房地產學會副會長陳國強也認為，從城市發展角度，戶籍政策是差別化的，限購這樣的行政手段仍然會沿用。
  朱中一則談到，在目前市場化的替代性政策未出臺之前，熱點城市的調控政策還要執行，尤其是限購。同時還要考慮到房地產開發周期問題，即使土地開始增加供應，到形成新的房源供應，中間還需要一個時間。
  ■ 觀點
  住建部政策研究中心主任秦虹：
  房企投資要註重城市群
  根據中央最新關於大中小城市發展的精神，房地產的投資應該做如何選擇？
  住建部政策研究中心主任秦虹認為，房企投資要註重"城市群"，因為今天的中國房地產市場，和過去10年的房地產市場相比，已經出現瞭巨大的差距，而且中國房地產市場已經出現瞭分化跡象。所以，在這樣一個情況下，房地產開發的投資，一定要研究需求在哪裡。秦虹認為，"哪些地方最需要房地產業為產業做服務，為人民的住房需求做支撐，研究好這個問題才是我們房地產投資避免失敗、避免風險的最重要環節"。
  從城市角度看，今後的房地產市場有的漲，有的不漲，有的處於消化庫存階段，壓力非常大。這就和人口流動有很大關系。在這樣的情況下，房企投資也就要跟著人口的流動走。
  年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/07582545696.shtml

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房企激勵機制變革 白銀時代 合夥人先行
??碧桂園“同心共享”版激勵機制的推出，再一次掀起瞭國內房地產行業“合夥人制”的爭論。
??在此之前，萬科、綠地、龍湖等企業均不同程度試水合夥人制度，房地產白銀時代，管理模式和人才激勵機制儼然成為房企競爭的新趨勢。

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京二手房市場臨時過冬 20%個稅政策被指有名無實
  對於這個冬天的樓市而言，房價高企，貸款支持力度降低，購房成本增加，以及對未來樓市調控下房價將有所下降的預期，使得往年經常出現的年底翹尾行情，在今年很難出現。
  近期，各大中介機構均發佈瞭其月度研究報告，報告顯示北京年底二手樓市預期普遍悲觀。從偉業我愛我傢公佈的成交數據來看，11月份新增買房客戶登記量環比上月減少瞭近一成，帶看量環比上月減少瞭15%，購房人群觀望情緒日漸濃重。
  這似乎也預示著二手房市場將真正"入冬"。不過曾被認為是降房價"利器"的20%個稅政策，卻並沒有發揮出其本身的作用。據記者瞭解，這一政策從實施以來，基本被中介機構的"避稅法門"消解，影響甚微。

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