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媒體稱以房養老是多方共贏制度設計 現實可行

  在國務院發佈的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》中,明確提出瞭"要開展老年人住房反向抵押養老保險試點",引發瞭社會廣泛議論,贊成者有之,心存顧慮也不少,甚至還有人認為以房養老是政府在算計老百姓房子。在西方發達國傢較為成熟的養老模式,在中國還未開展試點就遭遇困惑與質疑,也是意料當中。考慮到我國老齡化進程比預期發展要快,且我國老年人房產擁有率較高,在中國試點推行以房養老模式,可以說是一個現實可行的選擇。

  以房養老是多方共贏制度設計

  所謂"以房養老",就是通常所說的"住房反向抵押貸款"。它最早源於荷蘭,而發展最成熟、最具代表性的當屬美國,已經有幾十年的發展歷史。20世紀80年代,美國出現瞭大量擁有房產但缺少現金的老年人,如何將房產有效轉化為現金並補充老年人現金收入不足,是住房反向抵押貸款面臨的重要歷史使命。經過不斷探索與發展,住房反向抵押貸款成為許多老年人養老金融產品的重要選擇。它具備以下三個重要特征:

  一是不改變老年人居住習慣。住房反向抵押貸款僅僅是將房屋產權抵押給金融機構,不需要老年人搬離。

  二是增加老年人每期穩定的現金流。通過反向抵押,老年人可以獲得相當數額的穩定現金流收入,可以很好地改善老年生活品質。

  三是剩餘遺產仍然可以繼承。當老年人離世後,金融機構處置反向抵押房產,在彌補處理費用和貸款本息後的剩餘現金可由老人的合法繼承人來繼承。由此可見,以房養老,實行住房反向抵押貸款,可以有力保障擁有房產老年人的晚年生活,減輕年輕人負擔,並享受房子增值收益,增加金融機構業務品種,促進房地產市場健康穩定運行,是一個多方共贏的制度設計。

  我國以房養老更有條件

  客觀分析,相比發達國傢,我國擁有推行以房養老的更為有利條件。幾千年來農耕社會發展出來的東方文明,普遍存在強烈的置業傳統,導致我國傢庭住房擁有率較高。按照西南財經大學的《中國傢庭金融調查報告》,2012年我國傢庭自有住房擁有率達89.6%,遠高於美國70%左右的水平。考慮到自有住房已經成為我國傢庭的主要財產,當遭遇養老困境時,完全可以通過以房養老模式,在不影響老年人居住習慣同時,增加每期養老收入。

  此外,我國老年人養老負擔較重。美國等西方成熟市場經濟國傢社會保障制度健全,對老人年的養老保障程度相對較高。而我國社會保障體系尚在建設過程中,覆蓋面和保障水平有限。當獨生子女成傢立業後,一個年輕的傢庭需要承擔4個老人養老,這的確是一個沉重的經濟負擔。因此,我國老年人養老問題比西方發達國傢面臨的問題更加尖銳。以房養老,可以改變我國社會養老的基本模式,使得老年人不必每天再為自己的投資操心,隻需與相關金融機構辦妥有關手續,便可一勞永逸,使今後的退休生活更加豐富、更加寬裕。

  還有,我國養老金缺口龐大。據《2011中國養老金發展報告》,剔除1954億元的財政補貼後,2010年包括上海、江蘇在內的14個省的基本養老保險基金當期征繳收入出現收不抵支。可見,完全依靠基本養老基金,社會養老問題將變得日益突出。據有關機構測算,2013年我國養老金缺口達18萬億多。考慮到當前社會養老金嚴重不足,社會上有人還提出延遲退休問題。

  可見,在社會養老金缺口規模較大的現實困境下,通過以房養老增加社會養老資金,也是提升老年人生活水平的重要保障。特別是,養老問題,終歸還是個人的事情。年輕時勤儉積累,年老時消費積蓄,最正常不過。所謂國傢養老責任,實際上也是每個人自己的積蓄,不過是通過國傢強制積累罷瞭。因此,在年輕時,除瞭繳納社會養老保險外,通過積攢買下房產,既滿足瞭居住需求,又是一筆投資。當年老時,通過以房養老增加收入,何樂而不為?

  由此可見,試點推行以房養老,可以說是國務院在綜合考慮我國養老實際問題後所作的科學決策,也根本不可能會存在算計老百姓房子的問題,更不會是推卸政府在建立並完善社會養老保障體系的責任。

  當前全面推行仍存現實問題

  當然,在我國全面推行以房養老仍存在很多現實問題。一個成熟金融產品的推出,需要可靠的盈利模式。在我國,房產評估制度、市場波動、利率風險都需要在定價模型中充分考慮,這本身就是一個技術難題。現行70年產權也是一個制度障礙。70年產權到期後,法律上講產權人將不再持有房產,這勢必涉及復雜的後續制度安排,非金融機構所能左右。不僅如此,我國房屋建築質量也需要經受歲月考驗。能夠納入以房養老的房產,能否在老人過世後繼續保留價值,或者能否順利變現,也都是一個現實問題。還有,與房產相關的保險,是不是也能適應以房養老的需要,仍需要進一步探討。特別是我國以房養老模式還存在些風險問題,如果這些風險完全由老人承擔,或者由金融機構承擔,均會降低以房養老的積極性。當然,這些問題可以隨著制度的完善,金融市場的發展,以及住房市場的長期穩健運行,應該說是會得到逐步解決。

  在明年即將推行以房養老保險試點前,進行社會宣傳,並推進廣泛議論,也是通常新產品面市前的一個總動員。雖然會出現一些顧慮和議論在所難免,但隻要是一個好的制度設計和好的金融產品,總會顯示出其強大的生命力。因此,真正需要的是打消顧慮,特別是老年人的顧慮。未來中國還可能要征收遺產稅,即使要將遺產留給孩子,也要承擔巨大的稅收。而且,老年人完全犧牲自己的生活品質,將房子留給孩子,這其實對老年人很不公平,孩子們也會於心不忍。綜合來看,我國以房養老存在廣闊的發展前景。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/07442476026.shtml

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