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房地產調控將更趨靈活和市場化



  中央經濟工作會議提出,特大城市要註重調整供地結構,提高住宅用地比例,提高土地容積率。可以預見,今後北京低密度、低容積率住宅供應會越來越少。

  從十八屆三中全會到上周閉幕的中央經濟工作會議、全國城鎮化工作會議,三次會議及有關文件都沒有明確提及"房地產調控",但在業內人士看來,有關文件精神多處都與房地產相關。萬達集團(廊坊萬達廣場) 董事長王健林在接受新京報記者采訪時就表示,城鎮化是一定離不開房地產的,當然不能說城鎮化就是房地產。

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  不直接提房地產調控,並不等於不調控房地產。在業內看來,房地產調控正在轉向。

  未來,在今年中央一系列精神指導下,房地產調控也將趨向市場化,趨向靈活。

 未來調控將更註重差別化

  中央經濟工作會議提出,要努力解決好住房問題,探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區改造。

  許多業內人士都註意到,從今年10月中央政治局第十次集體學習時,習近平總書記強調加快推進住房保障和供應體系建設開始,中央不再明確提到房地產調控,也不再提及調控房價。

  高盛高華證券認為,此次中央經濟工作會議並未表示需要"調控"房地產市場,而是強調需要"解決"住房問題。微妙的差異或許反映出,為瞭保障住房民生,政府的最新工作重點在於增加供應,而不是限制需求(因此也無需明確強調對房價的調控)。

  中國房地產業協會副會長朱中一在接受記者采訪時談到,2013年的樓市調控相對於以往有瞭很大改善,例如今年四季度多個城市出臺調控措施,這就是中央分類指導的結果。而在過去,中央因地制宜對地方進行差別化分類指導是不夠的。

  在朱中一看來,側重於房價調控,是過去10年房地產調控的一大不足。此外,國傢層面缺少房地產中長期制度、頂層設計滯後、行政性措施較多,對地方差別化指導不夠也是不足之處。

  而從中央經濟工作會議公報看,"努力解決好住房問題"取代瞭房地產調控的提法。朱中一認為,未來在調控方式、手段上會有改進。包括對地方調控進行分類指導、堅持前10年調控提出的差別化的稅收和貨幣政策、包括將房地產調控融入改革等。

  多項改革與房地產相關

  房地產調控寓於改革當中成為包括朱中一、陳淮在內多位業內人士共識。

  "至少在三中全會的改革文件裡,有10個地方和房地產有密切關系。"12月16日,城鄉建設部政策研究中心原主任、中國社科院研究生院城鄉建設系主任陳淮這樣表示。他認為,十八屆三中全會關於發展直接融資、規范與發展債券市場、差別化發展大中城市等要求,都與房地產有關系。

  朱中一還表示,中央經濟工作會議和城鎮化工作會議,對完善城鎮化健康發展體制機制,積極穩妥地推進城鎮化做出瞭部署。新型城鎮化的推進,對房地產業的發展總體是利好的。城鎮化的推進,會帶來更多的住房需求,包括自住和改善性需求以及園區地產、商業地產、旅遊地產和老年住區建設等。

  朱中一認為,城鎮化工作會議提出提高城鎮建設用地利用效率,提出"盤活存量",也與房地產有很大關系。棚戶區改造、城中村改造,一些單位自用的土地,沒有進入開發階段的土地都屬於存量。他還提出,政府保障與市場供應也不要截然分開,還可以因地探索政府向有多餘住房傢庭租賃住房用於保障的方式。這也是一種"盤活存量"。

 ■ 焦點

  一線城市宅地供應預計增加

  中央經濟工作會議明確提出,特大城市要註重調整供地結構,提高住宅用地比例,提高土地容積率。全國城鎮化工作會議也提出,要提高城鎮建設用地利用效率。

  對此,中國房地產業協會副會長朱中一表示,特大城市房價上漲壓力大、供需失衡是直接原因,供應不足首先是供地不足。未來特大城市容積率提高將是趨勢,類似別墅等低密度、低容積率住宅供地應該越來越少。

  12月16日,華遠地產董事長任志強在某網站年會上抱怨,在所有的建設用地中,開發商拿的土地"少得可憐","很高興看到"這次經濟工作會議重點提出來要增加住宅用地的供給。

  根據北京近年來年度供地計劃,商品住宅用地在總供地計劃中占比呈現總體下降趨勢。2010年,商品住宅用地1250公頃,在總用地中的占比為19.5%;2011年-2013年的占比分別為18.8%、14.9%和15%。

  業內預計,根據中央經濟工作會議精神,北京住宅供地比例將上升。

  房企直接融資比重將增加

  中央經濟工作會議提出,做好明年經濟工作,必須繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。同時指出,要改善和優化融資結構和信貸結構,提高直接融資比重。

  早在今年10月,住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈《2013民間資本與房地產業研究報告》就介紹,房地產直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,直接融資資金總額在8年間增長瞭6.5倍。

  高和資本董事長蘇鑫介紹,2013年,房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大,房地產信托新增規模占比信托總量明顯增長。

  業內人士告訴記者,包括發債、上市、私募等都屬於直接融資,信托通常也被認為是直接融資,銀行貸款則是間接融資。

  朱中一也表示,預計房企直接融資比重會繼續增加。

  一線城市"限購"不會很快退出

  全國城鎮化工作會議提出,要全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規模。這一表述與十八屆三中全會《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》是一脈相承的。

  對於嚴格控制特大城市人口規模等精神,住房和城鄉建設部政策研究中心原主任陳淮日前表示,限購政策也可以理解為控制城市規模走勢的一種辦法。

  中國房地產學會副會長陳國強也認為,從城市發展角度,戶籍政策是差別化的,限購這樣的行政手段仍然會沿用。

  朱中一則談到,在目前市場化的替代性政策未出臺之前,熱點城市的調控政策還要執行,尤其是限購。同時還要考慮到房地產開發周期問題,即使土地開始增加供應,到形成新的房源供應,中間還需要一個時間。

 ■ 觀點

  住建部政策研究中心主任秦虹:

  房企投資要註重城市群

  根據中央最新關於大中小城市發展的精神,房地產的投資應該做如何選擇?

  住建部政策研究中心主任秦虹認為,房企投資要註重"城市群",因為今天的中國房地產市場,和過去10年的房地產市場相比,已經出現瞭巨大的差距,而且中國房地產市場已經出現瞭分化跡象。所以,在這樣一個情況下,房地產開發的投資,一定要研究需求在哪裡。秦虹認為,"哪些地方最需要房地產業為產業做服務,為人民的住房需求做支撐,研究好這個問題才是我們房地產投資避免失敗、避免風險的最重要環節"。

  從城市角度看,今後的房地產市場有的漲,有的不漲,有的處於消化庫存階段,壓力非常大。這就和人口流動有很大關系。在這樣的情況下,房企投資也就要跟著人口的流動走。

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/07582545696.shtml

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