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  住宅庫存與剛性需求量相比,似乎不高。問題在於,如果人口不流動,剛性需求絕大部分被自有住房滿足。西南財大經濟學院甘犁課題組研究結果是住房擁有率高達89%,現有的房地產行業的產能,隻需要它的三分之一,就能把這新增的需求給完全滿足。

  還有一個辦法就是創造投資者,讓中國百萬個傢庭財富在百萬美元以上的傢庭,源源不斷地把錢砸到房地產市場,也就是說,讓房地產成為傢庭最重要的投資品種。北京、上海等大城市,傢庭資產中的70%到80%是住宅,正因如此,這些城市的房價節節攀升。

  根據國傢統計局發佈的"2014年1~8月全國房地產開發和銷售情況"數據,截至8月末,商品房待售面積5.616億平方米,比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度,去化周期為10個月左右。最近兩年多來,全國商品房待售面積增幅達86.4%。這一數據是較為保守的數據,保障房、福利房納入的不夠。

內容來自雲林土地貸款房貸sina新聞

  本地居民在當地購房如果屬於剛性需求,原本就不在限購之列,如果屬於投資性需求,進入市場取決於投資性收益。由於房價環比下行,投資性需求收益率下降,還會面臨有價無市兌現困難的風險。未來房產稅、遺產稅等,也是籠罩在投資者頭上的陰雲。

  9月22日,"央行通知四大行調整首套房認定標準"的消息引發市場廣泛關註。9月23日,信息變得更加撲朔迷離。有報道稱興業銀行、浦發銀行在某些地區已調整瞭房貸政策,實行認房不認貸,但兩傢銀行隨後予以否認。

  以風險較低的銀行理財產品作為無風險收益率標準,根據普益財富監測數據,截至9月20日,84傢銀行共發行瞭817款理財產品,保本浮動和保證收益型理財產品共199款,市場占比為24.36%;銀行理財產品的平均預期收益率較上一期上升5個基點,至5.12%。無論如何,房地產投資收益應高於5.12%。但房價環比連續下跌。

  取消限購是為瞭增加消費者,如果房地產收益預期上升,就是限購投資者也會打通關節進入市場,如果房地產預期收益下降或者風險不明朗,就是向全世界開放市場,也不會引來購房者。

  到目前為止,房地產已基本取消限購,限貸逐步放松,呵護市場之意明顯。但取消民間2胎限購限貸,能否從根本上提振房地產市場,仍然值得思考。

  隻有兩個辦法可以解決庫存難題,或者通過人口流動、城鎮化等辦法,創造剛性需求。比如,有人在老傢縣城購入一套住宅,卻在青島長期工作,有可能在青島再購入一套住宅。城鎮化如果有1億農民工朋友進城,假設全部需要在城市重新購房,需要3000萬套住宅,這是很樂觀的估計,如果人房分離隻有研究的最高5.8%,那麼我們隻需要百萬套住宅。難題在於,進入城市的農民朋友如果迄今仍未在城市購房,大部分屬於較為貧困的群體,他們需要的是保障房,而無能力購買商品房。

葉檀限貸放松能否提振房地產市場

  現在投資者還願意繼續購房投資嗎?手上握有現金的人巧遇少數性價比較高的樓盤,可以購入。但整體而言,投資者購房看中的是房地產的投資收益。不要說現在沒有取消限購,就是已經取消瞭限購,房地產價格能否漲過無風險收益率,都是個大問題。

  我國剛性需求以傢庭戶數為標準。5月14日國傢衛計生委副主任王培安在發佈 《中國傢庭發展報告2014》時指出,中國傢庭數量達4.3億戶,居世界之首,傢庭規模日益小型化。如果4.3億戶每戶擁有住房100平方米,中國需要的剛性住房面積為430億平方米。

  銀行房貸成本居高不下,按照融360網站的數據,最低的民生銀行基準價打85折,首套房貸利率為5.57%,還有備註"近三個月內金融資產超過500萬元的客戶可以享受8.5折利率。這500萬元並非存款,而是需要在民生銀行購買相應金額的理財產品,理財產品的時間要求基本在6個月以上",銀行對於房地產的謹慎態度一望可知。如果貸款難利率高,房地產收益率不可能上升,投資者也就不可能入市。

  要提振樓市信心,或者宣佈房產稅10年內不征收,或者大幅壓低房貸利率,舍此,別無他途。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/08522922941.shtml
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