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??對於目前蓄客情況,該項目負責人向京華時報記者表示,“本來除瞭2000萬的優惠外,對正式開盤還準備瞭折扣,但目前蓄客情況比預期超瞭30%左右,開盤的價格不會做折讓,因為從排卡客戶的三輪摸底看這些客戶的購買意向都比較強烈。所以判斷我們這次想出的貨量能達到吻合。”

樓市真假漲再現通宵排隊 二手房業主頻提價

??目前漲價多為“打心理戰”

??根據鏈傢地產市場研究中心統計,3·30新政出臺已半月,從近期的市場表現看,成交量上升幅度較為明顯,大部分地區成交均價較為穩定,個別地區價格有小幅上漲,漲幅基本保持在5%以內。新政後客戶、業主入市積極性提高,房客源量持續處於相對高位水平。

??任啟鑫認為,房價依然能持穩原因主要在於兩個方面。一是市場庫存的制約。截至4月中旬,北京商品住宅存量依然高達83337套,雖然相比2014年底的歷史峰值已出現下滑,但是相比2014年同期,依然高出20%左右。冗多的庫存使得目前開發商多選擇借助政策“東風”快速去化,一旦追求漲價來提高利潤,反而可能在現階段損失意向購房客戶,影響銷量。二是主力購房客群的構成發生變化所致。3·30新政進一步降低瞭二套房首付以及營業稅的減免范圍,其目的是通過“賣舊”減稅、“買新”降首付,來促進改善型置業客群的換房升級,從而提振包括二手房及新房在內的房地產市場的成交活躍度。但是,改善型客群的購房需求並不急迫,雖然3·30新政後,各個項目看房客戶量驟增,但簽約量並未因此大幅增加,項目間的銷售競爭仍然很激烈,為瞭積聚購房需求,開發商隻得保持價格平穩。

??5 推特價房攬客

??據瞭解,目前該樓盤正在銷售的是小高層產品,主力戶型為85平方米兩居和118平方米三居,購房享受6萬抵10萬元的優惠。不過由於目前這種高層產品的房源已經所剩不多,因此優惠活動隨時都有可能取消。據上述銷售人員介紹,在高層銷售全部售罄之後,項目將推出別墅產品,屆時將不再推購房優惠。

??3·30樓市新政後,價格策略會出現一個分化。若是對後續產品的市場營銷足夠有信心,那麼此次漲價,反而能鞭策購房者積極入市。但若是產品的吸引力本身不大,那麼盲目漲價則會導致客戶流失。從實際情況看,部分房企通過發佈要漲價的小道消息,某種程度上會使得觀望的購房者加快入市節奏。從這個角度看,目前打心理戰的人為多,實際上還是有很多樓盤願意給出優惠。而從行業走勢看,房價上漲是大趨勢。若是天真地認為房價會跌,那麼可能會貽土建融苗栗苗栗土建融誤最佳購房時期,實際上,最佳的購房時期已經開始慢慢消失。

??4月11日,記者從該項目銷售人員獲悉,目前該項目主要銷售137平方米的三居和99平方米的三居,其中137平方米的戶型選擇尚多,但99平方米的戶型所剩不多,而且價格也有變化,上個月還有230萬元一套的房子,但現在可選擇的房源價格已經在240萬-250萬元之間。該銷售人員並不認為這是漲價,“現在都一房一價,不過是低價的房子賣完瞭而已”。

??不過,相較於廣告語中營造的“限時”強勢氛圍,項目實際情況卻要積極得多,在南五環某新盤紮堆區域,銷售員小王在主幹道路口向進出的車輛不停發放印有“限時優惠”的廣告單。據小王介紹,這幾天不停撥打潛在客戶電話,積極介紹新政,向客戶推銷房源。“現在購房者的心態很平穩,對於新政的出臺雖有反應,但出手會很理性。”小王說。

??與一些項目明確釋放漲價信號相比,更多的房企與項目打起時間牌,通過“限時優惠”、“限時不漲價”等方式,促使猶豫群體加速買房。

??6 “限時”不漲價

??京華時報記者 桂瑰 邢飛 潘秀林

??報道援引項目銷售人員話稱,該項目二期定於4月11日排卡,預計6月開盤,房源在4000套左右,戶型以47-126平方米的一至三居為主,均價在11500-12500元/平方米,較上期開盤(2014年12月6日)時上漲1000元/平方米。該項目負責人表示,項目的火爆程度超出瞭預估,出現瞭提前50個小時排隊的現象,比一期的購買熱情還要高。據他分析,銷售的火爆主要是由於該項目地理位置好,再加上新政對房地產的利好也帶動瞭購房人的熱情。該負責人表示,項目開盤的實際價格會根據市場情況而定,反應好的話可能還會漲價。

??據記者瞭解,通州另外一個項目也推出瞭多套特價房,多為低層房源,特價房源比正常房源的單價每平米低瞭1000元左右。“我們特價房源本來就沒推出很多,基本已經賣完瞭,以後就是正常售價的房子。”

??位於馬駒橋的合生創展(合生·麒麟社 合生·世界村)悅上城即將於本周末開盤。此前,該項目宣佈為此次銷售的128套房源提供2000萬的購房優惠,單套房源折合優惠近20萬,並在開盤後全面取消優惠,上調價格3-5個百分點。

??隨著營業稅的調整,市場上的房源量大幅上漲,“我們門店之前的房源量保持在300套左右,現在在500套左右,客源量上來瞭,房源量也上來瞭,如果抬價的話,市場可以選擇不接受。”

??據悉,同屬合生創展旗下的位於通州的合生濱江帝景 ,已經開始漲價。

??4 二手房業主頻頻提價

??知名財經評論員 馬光遠

??“房價真的漲瞭嗎?”3·30新政之後,這個問題已經取代瞭“是否該買房”,成為購房者最關心的問題。

??對於定價更為靈活的二手房業主來說,每一次政策利好都能激起漲價的沖動,近期記者在調查中發現,一部分業主確實提高瞭掛牌價,但是遺憾的是,市場並沒有接受。

??亞豪機構副總經理任啟鑫分析,由於目前“一房一價”因素的影響,月度成交均價漲跌幅度在5%以內即可認定為走勢平穩。由此可以看出,新政之後半個月大部分在售項目以“平價走量”為主,價格走勢較為平穩,大幅漲價的現象並未在北京出現。

??需要提醒購房者的是,樓市的環境在不斷變化,在目前樓市庫存的重壓之下,多數項目的漲價尚不能形成事實。

??位於順義區某在售住宅項目也同樣將在近期取消購房優惠。“您要買的話建議您盡快購買,由於所剩房源不多,我們的優惠活動隨時都會取消”。該項目銷售人員這樣告訴記者。

??近日,記者多次收到推特價房源的電話和短信,均稱開發商推出瞭一部分特價房,這部分房源的價格往往低於其他房源。上述項目的銷售人員告訴記者,正常的售價是2.8萬元/平方米到2.9萬元/平方米左右,“我們小戶型就推出瞭40套特價房源,你要考慮就趕緊定,特價房源沒瞭就是正常的價格瞭。”

??3 再現通宵排隊

??記者調查已經清晰地顯示,目前確有提價現象,但並非主流,而且,從二手房市場看,已經出現瞭提價就賣不掉的明顯趨勢。

??與部分樓盤謀求漲價不同,更多的樓盤在大力推出特價房攬客。

??在一番比較之後,王小姐看上瞭位於大興天宮院區域的一住宅項目,不過,上周末她到該項目售樓處咨詢時發現,自己看上的戶型已經不能享受購房優惠。

??中國住房已經告別短缺

??王小姐告訴記者,目前該項目在售的是1單元,購房可享受3萬元抵5萬元優惠活動,但是1單元的房源已經所剩不多,沒有她想要的戶型,而即將推出的2單元,已經不能享受3萬元抵5萬元的優惠。“要麼選擇不喜歡的戶型,要麼選擇購房優惠,二者隻能選其一”,一番糾結之後,王小姐最後還是選擇放棄優惠,預定瞭2單元一套喜歡的戶型。

??“跟客戶說好瞭250萬,結果我們帶過去找業主的時候,業主非要加5萬塊錢,我客戶不答應,最終沒成。”對於自己失去的一單生意,經紀人小王(化名)表示比較無奈。

??另外,位於南四環的國韻村(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)項目負責人也告訴記者,目前項目正處於新一輪的蓄客排卡期,不但沒有打算漲價的意圖,而且還將推出定向團購房源,精裝準現房的價格在3.3萬元/平方米左右,這個價格是目前四環區域最具優勢的項目。據悉,國韻村項目從春節就開始就進入瞭熱銷期,從大年三十到初六銷售瞭30多套房子,銷售金額過億,從春節到3月底銷售超過瞭100套,總金額超過瞭4億元,“我們預計將是整個四環的銷冠。我們有信心在年底爭做北京的銷冠。”國韻村負責人表示。

??不僅北京如此,自新政落地之後,多地均出現瞭房企推特價房攬客的情況。據經緯地產佛山公司的市場監測數據顯示,僅4月4日、5日兩天,招商公園1872、康格斯花園、萬科水晶城等5個項目,都推出瞭特價房攬客。其中,康格斯花園推出的特價房,在原總價基礎上,最高優惠幅度達到9萬元;而萬科水晶城推出的精裝修90平米的特價單位,總價88萬元發售,均價比這一項目前期每平米一萬元出頭的售價低瞭不少。

??2 直接提價

??1 取消優惠

??“限時不漲價,不出手後悔莫及!”“每平米2.2萬,自由不限購,限時一周。”在樓市新政出臺之後,類似的宣傳語成為北京不少項目宣傳口號。

??“限時不漲價”最響亮的要數萬科,3·30新政夜間來襲後,北京萬科迅速改變對策,率先發起零點搶房行動,在京9盤聯合承諾不漲價不打烊,瘋狂24小時,引來沈陽、濟南、天津、太原等區域公司的響應。北京萬科9盤聯動24小時吸引瞭165組客戶到訪,銷售總額達到1.56億元。

??相比限時不漲價,更多的項目打出“限時優惠”的策略。記者在通州、大興、房山等多個新盤密集區域調查發現,新政出臺之後,在特定期限推優惠房源,已經成為不少企業的通行做法。

??“按照市場規律,一般股市上漲後的3到4個月是房價上漲的時間節點,如果從3月份股市進入上漲通道算起,今年年中將是房價上漲的關鍵期。”某大型房企項目負責人向記者表示。

??分析

??平價走量快速去化占主流

??“本輪市場成交改善很大程度上是由市場預期引起的,雙方入市增加,進而成交量增加。但由於目前換房客戶仍然占大多數,買賣雙方均較為理性,因此價格增長呈現出相對緩和的趨勢,總體較為穩定。”李巧玲說。

??亞豪機構發佈的最新報告也顯示瞭同樣的結果。

??截至4月14日,3·30新政頒佈已整半月,這期間關於樓市漲價的消息甚囂塵上。根據亞豪機構數據統計顯示,3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的項目當中,除領秀慧谷(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)之外,其他49個項目均有連續成交,與3月相比,新政後成交均價出現下滑的項目有23個,均價上漲的項目有26個。但是在這其中,漲跌幅在5%以內的高達43個,漲幅超過5%的僅有6個,而下跌幅度超過5%的則未出現。

??“最近接到不少客戶的提價通知,提價幅度也不大,2%-5%之間不等”,經紀人小胡告訴記者,“我也知道業主為什麼提價,都覺得新政出來後市場好瞭,按原來的價格賣就虧瞭,想多賣點。但是實際上,從目前的成交看,除瞭極個別的房源,一提價就賣不掉瞭,畢竟跟提價的業主比,更多的業主比較現實,而且現在五改二後,房源明顯增多瞭。”

??此外,對目前的“漲價”信息,還需要仔細分析。日前,來自某機構統計顯示,一季度北京高端商品住宅平均成交價格為每平方米71612.36元,環比上漲22.88%。但這屬於結構性上漲,因為受到年初迎來萬柳書院(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)等地理位置及品質俱佳的頂級豪宅入市的影響,拉高瞭高端住宅的成交價格,並不能證明高端住宅出現瞭價格上漲。

??“我們的優惠就要取消瞭”“我們下期就要漲價瞭”“我們已經漲價瞭”“有項目又出現連夜排隊買房的盛況瞭”……經歷過2009年的暴漲、2012年的大幅上漲之後,這些信息無疑讓部分購房者開始慌神。那麼,房地產市場到底是怎樣的呢?房企到底有沒有漲價呢?本刊深入多個項目進行調查發現,部分項目確實取消瞭原有的優惠,也有一些優質項目存在價格上漲的動力,但在北京庫存高企的背景下,房企非常謹慎,更多項目所謂的漲價多是催促入市的慣用營銷手段。

??本刊記者在調查中發現,在政策利好的刺激下,不管是新房市場還是二手房市場,房價均有上漲的動力,有部分項目已經取消瞭優惠措施,但也有項目在此時選擇推特價房攬客。值得註意的是,更多的項目在用限時漲價、取消優惠、排隊托市等等營銷手段催促購房者入市。此時的樓市,如同每一次利好政策落地後的情形一樣,真真假假,亂象叢生。

??據小王介紹,他們門店最近的成交量不錯,上周日一天一個門店成交瞭3套房。“這些房源的價格相對來說就是市場價格,沒有隨意加價的。現在這市場,隨意加價的話隻能先剩下,等其他房源先賣掉。”

??鏈傢地產市場研究部李巧玲認為,在需求升溫帶動下,賣方欲調高價格的傾向非常明顯。近年來,隨著地價、配建保障房、自住房面積上漲,房企項目銷售利潤受到擠壓,在市場進入上行階段後,難以避免出現漲價傾向。但是,新房市場的庫存問題依然比較突出,這是抑制新房價格過快上漲的主要因素,短期內預計大部分在售新房項目會依然維持相對平穩的價格。

??專傢觀點

??據媒體報道,2015年4月9日,“3·30樓市新政”推出第10天,燕郊一樓盤出現購房人凌晨5點排隊買房的現象,而此時距離該項目正式排卡的4月11日尚有兩天多的時間。

??“緊急通知:特大好消息,K2玉蘭灣推出一批開發商保留的房源,單價在2.67萬到2.72萬,一居總價182萬到186萬,兩二胎房貸是什麼任何問題免費諮詢居在22萬到254萬,三居350萬到370萬,四居420萬到450萬。機會難得。”

??中國經濟本質上是房地產經濟,房地產對拉動中國經濟發展,促進和改善民生發揮瞭十分重要的作用。出臺樓市政策,無非就證明瞭房地產的下行大趨勢,為瞭宏觀經濟的求穩,不得不出臺政策救市。還在期待房價暴漲?那是妄想!“救市政策”是陽光,但這是寒冬的陽光,而不是春暖花開時節的陽光,無論是地方政府,還是開發商,都應該認識到,中國住房已經告別短缺,靠房地產維持漂亮數據的日子屈指可數。

??住房供應過剩的城市,開發商和地方政府要放棄房價再次暴漲的幻想,利用政策的掩護,千方百計消化庫存。大城市、熱點城市、未來人口流入的城市,當下就是買房的時間窗口,購房者應該抓住政策的紅利。各界都應該清醒地意識到,中國房地產已經進入到新的周期,必須用新的思維思考和判斷房地產的未來。

??亞豪機構市場總監 郭毅

??若房企逆勢漲價則可能流失客源

??近期房地產政策暖風不斷,供需雙方的市場預期均開始有所回升,市場回暖的大趨勢已成定局。但是在這其中,政策導向依然是偏向剛需及改善型的自住需求為主,而對市場影響最大的“限購”政策仍未有松口,整體需求依然受到限制,再加上高庫存現實的制約,目前開發商多以平價走量為主,趁著政策風頭快速出貨回款,手握資金之後再行下一步決策。目前成交較好的項目多為平價甚至低價開盤,因此此輪市場回暖應是成交回暖先行,高庫存與需求受控使得市場並不能支撐這一階段的漲價,一旦房企逆市漲價,可能將造成客源流失而被競品項目吸收,導致項目銷售失去先機。

??上海易居房地產研究院研究員 嚴躍進

內容來自sina新聞

??調查

??鏈傢地產市場研究部李巧玲也表示,“免征營業稅由滿五年改為滿兩年後,部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加,並有樓盤出現個別業主漲價現象,但客戶對此的認可度不高,成交房源仍以報價相對合理的房源為主,隻是議價空間較政策前有所收窄。”





新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/08315994627972441878794.shtml

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