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  記者就此條款咨詢鞍山市公積金管理中心的工作人員得知,目前通過公積金購買住宅的消費者隻要在鞍山沒有貸款,就可以享受相應的優惠利率。

  克而瑞信息集團城市運營事業部總經理高曉偉認為,地方財政如果被單一產業或企業影響過大,很容易導致地方經濟被"綁架",從而影響城市未來的發展,這是鞍山尋求轉型的最主要原因。"在鞍山市的情況下,地方財政有限,沒有外來購買力,通過改善居民的居住需求,來刺激房地產發展,是一個必然的選擇"。

  2014年以來,鞍山市多數地產項目開始通過打折、送數萬元禮品、開發商墊首付等手段降價促銷。而在政府層面,早在2012年,鞍山市便開始在"鞍山市房屋交易展示大會"期間對完成交易的新建商品房予以15元/平方米契稅補貼。

  此外,根據當地政府公報,近年來鞍山的人口幾乎沒有變化,一直維持在350萬人上下,近3年鞍山的人口不增反降。

  然而,面對轉型的巨大資金需求,數年來在房地產(行情 專區)市場上的狂奔,卻讓其現在陷入瞭尷尬境地:當前鞍山市市區樓市去化周期已經達到51個月。

  鞍山現"零首付"優惠

人均土地出讓面積為上海3倍 鞍山樓盤消化需51月

  公開報道顯示,鞍山市2013年的三屆房交會裡,房產交易面積總計達到130.89萬平方米,按照公告中的額度計算,僅在2013年,鞍山市對房地產交易中的契稅補貼至少達到瞭1963萬元。

  在鞍山市不少地產項目的售樓處裡,都貼著一張"鞍山市2014春季房屋交易展示大會公告"。公告中寫到,"3月15日~4月23日期間購買新建商品房可享受以下優惠政策。契稅補貼:按建築面積補貼15元/平方米;緩交維修資金:按應交存數額的70%收取,緩交30%;購房補貼(由開發企業墊付):按建築面積補貼100元/平方米"。

內容來自sina新聞

  該項目銷售人員則稱,項目開發商實力雄厚,因此並不著急賣房。"從鞍山這兩年的市場來看,我們的房子不降價就夠可以瞭,而且這地段也不能降。"

  該項目位於鞍山市立山區,5月14日下午4點多,記者在現場看到,售樓大廳內空無一人,幾位銷售人員在一個房間裡坐著聊天。剛過5點,她們便匆忙下班。

  數據顯示,今年前4個月,鞍山的土地招拍掛成交僅有3.79萬平方米,同比下降97.3%。

  記者從該項目銷售人員處瞭解得知,"0首付"是在今年春季房交會後推出的優惠活動。如果購買該項目的商業住宅,購房的首付貸款可由開發商墊付,消費者1年內還清即可,且無需支付利息。

  恒威 (鞍山)置業有限公司的"濱江國際"項目,則在今年推出瞭由開發商墊付購房首付款的 "0首付"優惠措施。

  數據顯示,2011~2013年,鞍山的平均房價基本沒有變化,分別為每平方米4161元、4072元與4120元。

  英國TESCO集團開發的 "英倫匯"項目位於火車站南部不到1公裡的位置,是鐵東區最核心的區域。記者在該項目的樓盤外看到,多數樓層的房間仍然空置。

  位於鞍山市高新技術產業區的國內某龍頭房企的地產項目,其2013年末新開盤的一個樓盤平均樓面價標註為6705元/平方米,在5月16日銷售人員寫給記者的房價計算裡,全款購買可以在房價八八折的基礎上再打九五折,相當於不到八四折,算下來均價為5605元/平方米。

  據記者瞭解,去年,不少商業銀行對個人首套房貸都有優惠利率,今年2月以來,鞍山市的銀行對個人首套房貸的利率優惠都逐漸取消。

  鞍山市的土地出讓也一直處於高位。數據顯示,2012年,鞍山通過招拍掛的方式出讓土地53宗,總面積達到365萬平方米;2013年,鞍山通過招拍掛的方式出讓土地54宗,面積超過357萬平方米。



  在鞍山某網2014年樓市一季度專題中的"2014年第一季度房價漲跌Top10"榜單裡,"東亞第一城"以"-700(元/平方米)"的漲幅排名第一。

  鐵東區是鞍山市的政治、經濟、文化中心區,市內的高價商品住宅也大多集中在此。

  今年,鞍山還取消瞭對多套房的貸款利率限制。但當地銀行(行情 專區)對此似乎並不"感冒",部分商業銀行甚至停止發放個人房貸。

  "3000多塊錢?不可能!鐵東2胎指南利率多少免費諮詢試算怎麼可能有低於4000元的房子呢?"聽聞 "東亞第一城"新樓盤的房價在4000元/平方米以下,鞍山當地的出租車司機表示不可思議。

  多位銷售人員向記者證實,補貼活動早在2012年便已開始,已經持續兩年多。

  此外,今年以來,鞍山的公積金政策也發生瞭變化。鞍山市住房公積金管理中心官方網站上的一條通告中指出,"2014年1月1日後,隻要傢庭成員目前沒有購房貸款的,自己出示證明後,可享受首套房貸款優惠政策。"

  在上述網站上,鞍山市已經兩次提高公積金的貸款額度,由2008年時單職工貸款最高限額15萬元提高至2012年的40萬元。

  不過,鞍山市銀行的熱情似乎並不是太高。

  "東亞第一城"的項目位於鐵東區最南端。記者從該項目銷售人員處瞭解到,新開盤的四、五期期房項目售價大多在3500元/平方米左右。而該項目的前三期期房,兩三年前的售價則在4000元/平方米上下。

  廣發銀行鞍山分行則已經暫停首套房個人貸款業務。記者詢問原因時,其業務人員表示是因為"銀行接到沈陽的通知後停辦業務的,暫停(首套房貸)已經有一段時間瞭。"

  華夏銀行鞍山分行的工作人員則高速記者,20年個人房貸的利率已經調整至7.2%,並且利率"年初就提瞭上來"。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,從契稅補貼的做法可以看出,鞍山市政府在救市方面心態比較著急。但對於鞍山樓市來說,隨著庫存的增加,當地房產價值縮水的可能性比較大,所以當地商業銀行反而不願意將資金借貸給房企和購房者。

  市區庫存壓力巨大

  數據顯示,近幾年鞍山市區樓市庫存一直高居不下。截至2013年末,市內四個區的庫存已經達到773萬平方米,去化周期達到瞭51個月。而鞍山市的人口在近3年不增反降,樓市未來的去化情況堪憂。

  700元/平方米的降幅在目前的鞍山算不上最顯眼的。

  在鞍山市房地產交易中心的網站上查詢得知,上述項目早在2011年6月30日便竣工,總套數為3115,目前可售套數為1964,也就是說,這個竣工將近3年的項目,去化率卻不到四成。



  盡管聲稱沒有降價,該項目仍然推出瞭買房贈禮的活動。上述銷售人員提供給記者的清單上顯示,一套48平方米的住宅,購買後會贈送包括iPad、iPhone5s等在內價值3萬元的禮品。

  由鞍山好房365提供給《每日經濟新聞》記者的數據顯示,鞍山市區的商品房在過去5年平均每年去化量為179.9萬平方米,截至2013年末,市區樓市庫存已經高達772.89萬平米。據此計算,即便今年鞍山市區內商品住宅新增供應為零,從2014年開始,消化已有庫存也需要51個月。

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  鋼城轉型陣痛

  鞍山作為我國鐵礦石儲量最豐富的地區,其第二產業一直在經濟中占有較大的比重。為瞭擺脫這種局面,鞍山市政府謀劃鞍山由生產型城市向消費型城市轉型。2005年鞍山市政府發佈的 《關於調整我市工業區域佈局加速城區工業企業搬遷改造實施方案》中提出,"將城區內180戶工業企業搬遷至城郊工業園區,形成產業集群",同時"騰出城區工業用地,發展第三產業"。

  早在2005年,鞍山便謀求走向由生產型城市向消費型城市的轉型之路。

  2005年至2010年,鞍山市將城區內180戶工業企業搬遷至城郊工業園區,其中不少地塊被用來開發地產項目。

  工業企業的搬遷為鞍山的房地產市場提供瞭不少土地,此外,近兩年鞍山通過拆遷也為發展房地產市場騰挪瞭不少土地。數據顯示,鞍山市在2005年到2009年的5年間,動拆面積一直在50萬平方米以上。

  2008年後,鞍山開始舉辦"鞍山市房屋交易展示大會",每年兩到三次。

  對此,嚴躍進認為,相比鞍山350萬的人口,其2013年的土地出讓規模"令人咋舌"。上海有2415萬的人口,2013年土地出讓139塊,成交面積為780萬平方米。而鞍山土地出讓面積的人均占比達到1平方米的水平,是上海的3.1倍。"大規模的土地出讓可能在未來導致土地閑置,或是城市資源得不到凝聚利用。"嚴躍進說。

  2013年,鞍山市的GDP與第三產業增加值都出現下滑,而第二產業增加值與去年基本持平。盡管鞍山全市的房地產開發投資在2013年仍然同比增加瞭18.5%,其施工面積僅同比增加瞭5.3%,但竣工面積則罕見地大幅下滑瞭44%,從2012年的462.1萬平方米滑落至2013年的259.3萬平方米。

  "通過土地刺激經濟是一把雙刃劍",高曉偉告訴記者,"地產是短期收益最高的選擇,如果節奏控制得好,地方經濟可以像滾雪球一樣循環起來。"在他看來,鞍山現在的高庫存以及回遷房停工等現象,說明鞍山市在房地產發展上操之過急。



  近兩年,中國樓市總體仍在上漲,但東北鋼鐵重鎮鞍山的房價早已原地踏步。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07372747110.shtml

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