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??世紀大道沿線臨馬路的地方,隨處看見房產廣告拉成的高大圍墻,很明顯,有一些內容是最近兩天更換上去的。其中一截圍墻上,近十米長的海報上,隻有簡單的十幾個字,最大的字體顯示的內容是“兩小時勁銷過億”,顯然這也是前兩天經歷過“火爆不打烊”的一處樓盤。

??杭州未來科技城的庫存量一直很高,該區域內的一樓盤率先宣佈,3月30日開始推出10套“絕對是底線價”的特價房,“優惠僅限一天”;另外一傢房產公司則更顯霸氣,宣佈旗下六個樓盤同時推出一批特價房,但24點後恢復原價;杭州餘杭區的另一樓盤,也跟著宣佈推出20套限時特惠房。

??4月5日,長江商報記者走訪瞭杭州地鐵一號線彭埠站附近的幾處樓盤,已經看不到成群的看房者瞭。一處樓盤的銷售代表介紹,前兩天確實有很多前來看房的人,但現在幾乎又恢復瞭常態。“可能這兩天會有促銷政策出來。買房子就是一單一單地來,不以物喜不以己悲吧,反正我們隨時保持歡迎,不能著急。”


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??樓市掀起“小高潮”

??但是,浙江省的經濟以制造業為主,這幾年浙江的制造業受到經濟環境影響,購房者的購房能力和購房信心受到影響,庫存量也不斷累積、飆升。“2010年以前,杭州的房價漲幅在全國最高;2011年之後,杭州的房價跌幅又成瞭全國第一。同時還存在高庫存,這就造成瞭杭州"全國樓市風向標"的地位。”丁建剛說。

內容來自sina新聞

??與新政剛出時各大樓盤的火爆相比,杭州市內不少樓盤紮堆的區域,看上去顯得格外冷清。

??實際上,除瞭這些公開政策支持,杭州市還出臺瞭很多隱性政策,在不與中央政策相左的情況下促進去庫存。去年4月,杭州市蕭山區開始執行一條未正式宣佈的拆遷安置新政策:政府將之前的安置房換算為現金補貼給拆遷戶,以鼓勵拆遷戶將該建地貸款台中沙鹿建地貸款筆資金投入樓市。

??3月31日,杭州當地媒體普遍以“一房難求”報道瞭前一晚的樓市火爆情況。

??原本是周末時間,記者在附近的幾個樓盤銷售部都沒能看到火爆場面,最多四五個看房人跟銷售人員站在沙盤前交流。“現在新政剛出來,估計還會有對購房有利的政策出臺,我們是先來看看市場,選選房,再等等政策。”在杭州工作的陳先生和妻子已經看瞭五傢樓盤,最終沒有出手。

??在杭州市內,馬路兩邊到處都聳立著高大的已建成高樓,還有一些則是塔架林立,巨大的鐵臂在高空輾轉騰挪。隨便走走,隨處都能看到各個樓盤的促銷廣告,不少道路沿線的燈柱上都清一色貼上瞭售房海報,甚至在一些原本是交通指示牌的位置,也換成瞭樓盤廣告。在一些公交站臺上,甚至紮堆出現瞭四五傢樓盤的廣告,見縫插針地利用著這一方小小的空間:站臺背後是幾米高的巨幅噴繪廣告拉成的圍墻,刷寫著巨大的樓盤廣告語;站臺燈箱上是另外一傢樓盤廣告;旁邊燈柱上則同時加裝著兩傢不同的房產宣傳牌。

??在臨平新城,除瞭新建樓盤,還有不少已經建成一兩年的樓盤。在沿街的地方,原本設計用作商用的門面,成片關著門,鎖頭上生著鐵銹,玻璃上結滿瞭泥灰,粘貼的招租告示也陳舊得像抹佈。透過玻璃看,裡邊保持著原始的雜亂,似乎是完全沒有使用過。幾傢便利店裡,也是空落落的沒有顧客。

??—浙報集團地產研究院院長丁建剛

??新城入住率低

新政下 杭州樓市在吹什麼風

??“2013年庫存10萬套,2014年底就漲到瞭15萬套。15萬套還是顯性的庫存,那些購置瞭土地還沒有開發,或已經開發還沒有領取預售證的存量,遠多於15萬套。按照現在的銷售速度,起碼要兩年左右才能銷售完。”浙報集團地產研究院院長丁建剛向長江商報記者介紹,杭州的高庫存是幾方面原因造成的。

??“那天晚上直到一點多還有人看房,看到兩點半終於確定認購瞭。”未來城某樓盤的銷售代表介紹,該樓盤屬於新推樓盤,兩部委新政發佈當天下午,陸續有客戶來電詢問,晚上就有客戶到現場認籌瞭。到最終正式開盤前,認籌客戶超過300組。由於看房人數突然增多,原本預備的等候區居然不夠用,還不得不開辟瞭臨時區域,調派瞭原本已經下班的工作人員。

??長江商報記者在杭州的幾天,天氣幾番變化,細雨和暖陽輪流出現,陰晴不定,就像是杭州的樓市。

??在臨平新城,寬敞的馬路上車輛很少,行人也很少,沿途的紅綠燈對行人幾乎失去瞭實際功能。在這裡過馬路讓人格外放心,看著路邊綻放出的綠色,叫人幾乎想橫著走,一路奔跑,不用擔心有車輛突然沖到眼前。

??在杭州市2月底公佈的2015年財政預算中,預計2015年國有土地使用權出讓收入463.38億元,比2014年下降32.5%,比2013年下降超60%。在庫存壓力下,政府大幅調低瞭土地財政收入預期。

??在庫存一直保持高位壓力之下,供應端開始出現反應,土地成交開始降低,未成交土地數量開始增加。根據公開數字,杭州今年2月份出讓土地15.94公頃,3月份出讓土地隻有6.64公頃,其中2月份在餘杭區和蕭山區出現土地零出讓。

??除瞭推出降價優惠,還有不少樓盤采取逆向操作,紛紛放出漲價信息。紮堆宣佈不打烊當天晚上,當地某知名樓盤相關負責人在朋友圈發帖宣佈:4月1日起旗下樓盤全線漲價8%-10%,引發關註之後,杭州城東、城北的多個樓盤,也放出即將漲價的豪言。另外一傢樓盤,則是直接在央行、銀監會新政出臺當天,往營銷部裡張貼瞭“價格調整通知”,稱“鑒於二套房政策調整內容過於勁爆,項目組決定今晚通宵接待,4月1日所有折扣取消,價格重新調整,預計漲幅超過10%”。杭州未來城的一傢樓盤則明確表示,目前在售的精裝房單價,在13000元/平方米的均價基礎上,整體上漲一千元。

??3月27日當天,杭州的某地產公司就率先宣佈,旗下各個樓盤開始24小時不打烊,隨時迎接看房者。隨後有超過十個樓盤陸續宣佈,在3月31日當天24小時不打烊。

??浙江大學附近的一處樓盤,在經歷瞭一晚上火爆的不打烊銷售之後,也醞釀出瞭漲價方案,但最終又連夜放棄瞭。

??路邊一位休息的環衛工告訴長江商報記者,這裡好幾年都是這個樣子,人少、車少,垃圾也不多,平時工作比主城區的同行輕松多瞭。

??15萬庫存還需兩年消化

??根據透明售房網截至4月1日的數據統計,杭州市區3月末有可售新建商品房155042套基隆二胎,比2月末增加瞭1118套,再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄。同期上海的在售商品房庫存為8.7萬套,北京則為8.1萬套,杭州庫存幾乎達到兩大一線城市庫存總和。

??實際上,杭州的商品房銷售量並不差。根據統計,2015年一季度杭州市區新房簽約1.75萬套,比去年同期增長4成。其中3月份簽約6463套,比去年同期增長6成。

??但是,另外一個數字增幅更大:杭州市3月份市區共新增批準預售8104套,比2月增加3349套,增幅70%。售出量增加的同時,新房源增加更迅速,這也是杭州樓市一直高庫存的原因。不止一位專傢曾表示,杭州的庫存消化至少需要兩年,並且還是在形式良好的情況下。

??3月27日,國土資源部、住建部聯合出臺新政策,對房地產土地供應規模控制及戶型調整做出要求,像是在平靜湖面扔下一塊巨石,驟然引起房地產市場的劇烈反應。五天後,央行、銀監會、住建部又聯合出臺政策,下調二手房首付比例,同時下調公積金貸款購首套房的首付比例。這一系列的新政,被普遍認為是“最給力的救市組合拳”。

??杭州樓市興起之初,土地可供應量其實很少,特別是軌道交通建設之前,城市格局太小,老城區的土地、房源供給很少;但是,杭州具有超於浙江省其他所有城市的資源優勢,全浙江省沒有一個城市的宜居性能與杭州相比,加上杭州藏富於民的傳統,溫州、紹興、臺州等城市的有錢人都奔著杭州來買房,其中還有不少是投資買房,造成瞭大量的需求。在此背景之下,杭州全面開啟高供應模式,大批大型房地產開發企業進駐,除瞭在主城區供應土地,還不斷向周邊開拓,建造新城。

??分析者認為,下調購房首付比例是一如既往在樓市消費端進行調控,要求控制土地供應、調整戶型結構則是從樓市源頭進行調控,2015年樓市主題將是“去庫存”。

??杭州好地研究院院長錢賢強介紹,在去庫存方面,杭州地方政府其實做瞭不少努力。

??去年10月底,杭州市住保房管局等七部門聯合出臺政策,對職工傢庭申請公積金貸款購買第二套改善型普通自住住房,並已結清相應購房貸款的,按首套房貸款政策執行。

??兩部委政策出臺之後,杭州的各大開發商和購房者都第一時間給出瞭反應,聯合掀起瞭一場狂歡。

??但庫存的去量擋不住增量的增加,杭州樓市庫存持續攀升,當地政府的救市幅度也越來越大。據當地媒體報道,今年4月1日起,杭州市開始執行給高級人才發放購房現金補貼政策,最高補貼達100萬。

??同樣是位於庫存較高區域的臨平城北,不少樓盤也紛紛推出優惠措施攬客。其中一樓盤通過網絡、宣傳頁宣佈,4月3日至4月5日,參與認籌即可獲得300元超市購物卡,同時擁有抽獎機會,中獎者即可享受“首付免單”的超級優惠。

??杭州一直被看做中國樓市的風向標,去年的庫存量更是高達15萬套。此次一系列“去庫存組合拳”出臺,杭州樓市會怎麼變化?這支風向標將指向何方?

??而在3月17日,杭州當地出臺瞭一份意見稿,要求樓盤開發必須完成主體結構並完成驗收之後才能申請預售。錢賢強認為,此舉除瞭能起到政府部門期望的“減少爛尾樓”的作用,還會對開發商造成資金流轉壓力,拉長新房源上市周期,有利於去庫存。

??15萬套還是顯性的庫存,那些購置瞭土地還沒有開發,或已經開發還沒有領取預售證的存量,遠多於15萬套。按照現在的銷售速度,起碼要兩年左右才能銷售完。

??消費者也在第一時間對開發商做出瞭回應。位於杭州未來科技城的西溪永樂城,是一座新樓盤。銷售人員告訴長江商報記者,兩部委新政出臺當天原本是工作日,但到訪的購房者比周末還多,客服熱線接到的電話也突然暴增。而那些宣佈不打烊的樓盤,當晚也遭遇瞭多年未見的購房者半夜紮堆看房的火爆。

??新政實施後的頭兩天,樓盤裡的看房者多瞭起來。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/08145990637554385601523.shtml

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