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媒體本輪房價衰退將至少持續至2017年

??從2月70大中城市房價數據看,房價已連跌10個月;環比看66城市繼續下跌;同比看69城市下跌,下跌最多的城市1年內已下跌11%;春節回鄉置業潮支撐瞭部分三線城市的商品房銷售,但顯然難以持續。

??筆者在新著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中,台中大安建地貸款從供給與需求、人口結構變遷、1998年房改以來的房價周期等角度推演,本輪衰退既無外部的重大沖擊,也無嚴厲的內在政策壓制,市場本身主導的房價衰退將至少持續至2017年左右。

??上周在《A股的政策暖風》中提及“近期的一系列信號可能是新一階段的政策暖風,2009年的股指高點被攻克時機已經成熟瞭”。果不其然,3月17日,上證綜指6年前的高點3478點終於被突破瞭。

??經濟依然沒有企穩的跡象,股市上漲合理嗎?證監會新聞發言人3月20日的一席話算是做瞭總結甚至背書,“近期股市上漲,是市場對經濟增長‘托底’、金融風險可控的認同,也是全面深化改革、市場流動性充裕、資金利率下行、中小企業上市公司盈利情況改善等多種因素的綜合反映,有其必然性與合理性。”

??雖然無法保證產業資本從股市中套現的數千億資金都會進入實體經濟,但結合政府工作報告中對註冊制的表述,以及對創新創業的鼓勵來看,中央政府正改變曾經對於經濟和股市之間關系的認識。一言以蔽之,股市向上的政策底進一步確立瞭。

??就目前而言,政策底和市場底皆已出現,但從近期的經濟數據來看,經濟底遠未出現。如1~2月規模工業增加值同比增6.8%,創2009年來新低;固定資產投資同比增13.9%,增速創13年新低;社會消費總額同比增長10.7%,創9年來新低;房地產開發投資同比增10.4%,為5年半來新低。

??金融市場的熊牛轉換需要堅實的底部基礎,一般需要依次經歷政策底、市場底、經濟底,以及盈利底。以上輪熊牛轉換為例,政策底2008年9月出現,市場底在當年11月出現,在2009年一季度出現瞭經濟底,最終在2009年6月出現瞭上市公司盈利底。

??房地產市場能托起經濟的底嗎?筆者認為是不樂觀的,中國房地產市場的當前問題依然是高庫存、需求被透支,土地市場正在冷卻。

??說得直白些,此時的中國經濟需要金融市場來反哺,金融市場也正在輸血實體經濟。這組數據某種意義上說明這一點——2015年初至3月19日,自然人投資者大幅凈買入A股4701億元,各類專業機構投資者凈買入782億元,一般法人機構凈賣出A股5483億元。



??市場歡呼房地產救市政策的推出,但請別忘瞭,從2014年4月起,從地方政府到中央政府,房地產市場的救市一直就沒有停止過,從開放戶籍限制到40多個城市取消限購,再到首套房貸新政乃至降息,但這些並未能有效阻止房價的下跌。

??鑒於經濟底尚未觸及,房地產市場作為曾經的支柱行業,雖然從2014年已不可避免地處於衰退周期中,但政府依然在努力拉抬。

??3月20日,住房和城鄉建設部部長陳政高強調“增加公積金貸款額度”,這被視為樓市新政的信號。3月21日,住建部召開全國電視電話會議,要求各地進一步加強住房公積金管理,提高資金使用效率。

??有消息稱住建部正在醞釀發佈關於穩定住房消費的相關文件,文件目前已得到財政部和央行支持。該文件的核心包含兩點:一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成;二是下調二套房商貸首付比例,下調房貸利率。

??3478高點突破之前,股指四次臨近卻又折回。而“兩會”期間央行行長周小川和證監會主席肖鋼的相關表態、人力資源和社會保障部醞釀養老金入市,財政部推出萬億地方債務置換方案等,對於A股而言,幸福似乎來得太快太猛烈。

內容來自sina新聞

??土地市場正在逐步冷卻,雖然存在季節性因素。2月全國各類土地推出5597幅,供應面積環比下滑22%,同比下滑40%,全國302個城市各類土地成交2573幅,環比、同比分別下滑45%和39%,為近幾年以來的月度新低。

??房價和地價是互為循環推動的,一旦土地市場冷卻,2015年的房價形勢比2014年更糟糕。

??國務院發展研究中心副主任劉世錦近日表示,今明兩年將是中國經濟由高速增長向中高速增長探底的時期,也有可能出現過快下滑的危險,因此要做好“過冬”的準備。

??本輪房價調整時長已超前兩輪,去年10月~12月首套房貸新政和降息效應推動小反彈目前來看隻是曇花一現,未來看則是衰退周期中的一朵浪花,所謂趨勢即是不以人的意志為轉移的。


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??為何政府不再擔心股市火熱妨礙經濟的復蘇?更重要的在於這句話:“未來股市的平穩健康發展,對於增強經濟發展信心,擴大直接融資規模,加快經濟轉型升級意義重大。”

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-24/07105985910277856871359.shtml

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