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內容來自sina新聞

零度觀察中城投資滾雪球



目前中城投資脫胎換骨,資金來源實現社會化

  新浪樂居深度報道記者 @張盈/文

  上海中城投資總經理路林最津津樂道的一件事,就是今年公司增資擴股。雖然預計到認購踴躍,但還是超越瞭最樂觀的預期。11.5億股本擴充後,中城投資的註冊資本高達16.36億元。樂居深度報道匯總》》

  即使與持牌金融機構相比,中城投二順位房貸資格利率多少免費諮詢試算資的資本金銀行二胎房貸利率比較怎麼貸款比較會過件也毫不遜色。國內最大的公募基金--華夏基金註冊資本2.38億;67傢信托公司的中位數為12億。

  中城投資增資並沒有趕上好時機,今年年中錢荒肆虐,認購踴躍的根本原因還在於賺錢效應。以泰達股份為例,2006年投資912萬,此後共獲得現金分紅811萬,這還不包括股本增值。

  在房地產基金行業,走過十個年頭的中城投資堪稱年輕的活化石,十年的客戶和業績紀錄將其與年輕的同行區別開來。大資管時代來臨,放松管制和金融開放大勢所趨,路林躊躇滿志。雖然已成為是房地產私募基金的翹楚,他仍不忘自嘲:"我們是小微企業。"擴充資本金之後,香港聯合所上市做紅籌成為他下一個工作重點。

  "我們不能空麻袋背米"

  路林身材挺拔,聲音洪亮,講話常旁征博引,並善於總結要點。他曾在中宣部供職,舉手投足還有鮮明文職幹部的特征。

  中城投資成立於2002年,最初定位是中城聯盟成員之間的互助基金,初始股東包括萬科、龍湖、建業等實力房企。嚴格來講,早期中城投資業務有票友性質,也比較封閉,資金和項目都局限在聯盟內部。

  在路林任上,打造市場化競爭能力、變身獨立私募基金管理公司成為他的戰略側重。目前中城投資脫胎換骨,資金來源實現社會化。新浪樂居獲得的數據顯示,截至2013年9月底,在公司105億管理資產中,其中65.5億是向外部投資者募集的基金,剩餘的39.5億扣除公司資產外,受托管理的股東資產隻有19億。

  在房地產私募基金行業,中城投資無疑擁有傲人的資本金規模。對於有同行"基金管理是高智力消耗、而非重資本消耗"的指摘,路林頗不認同:"增資擴股的錢有兩個用途,設立管理公司(子公司)要硬出資,發行基金產品還要軟出資。如果你都不敢投錢,拿什麼說服投資者。做任何企業都要有本錢,否則就是空麻袋背米。"

  公開資料顯示,2012年,中城投資發行的四隻基金向泰禾北京公司投資1.8億元,這四隻基金募資總額8億,中城投資跟投6400萬元,比例為8%。

  在金融這個講究門第的行業,資本金依舊是私募基金機構準入和產品準入的基本條件。目前,中誠投資已被工行、招行、民生等多傢金融機構列入"合格管理人"名單,並在今年8月成為中國證券業協會資管類特別會員。

  資本實力大大擴充後,路林的目標更是看高一線:"5億的資本金支撐我們做到瞭100億,2015年管理資產要達到300億。"來自股東的壓力也不小,過去三年中城投資的股本回報率穩定在16%左右。目前中城投資凈資本已達20億,今年預計凈利潤1.7億,要保持回報率不被攤薄,未來兩年利潤必須翻番。不過,路林信心十足:"小微企業有成長性。"

  "不賺燙手的錢"

  李嘉誠最近接受采訪時表態:不賺最後一個銅板。路林深為贊同,並表示"不做圈子裡的高污染企業。"

  "從98年到現在15年的高速增長,單一的住宅產品,單一的周期,風險大得不得瞭。如果在國內拿12%的收益,我寧願到香港拿8%。多4%是燙手的。"路林認為,現在大傢都在持續地賺錢,但他更願意賺持續的錢。

  現在行業流行做法是,為開發商特定的房地產項目募集專項基金,設立項目抵押,優先劣後封閉運作。"投資從來不是沒風險,所有的假設都是分鍋裡的肉。但資金投不下去怎麼辦,項目做壞瞭怎麼辦,鍋裡沒肉的情況下,產品分級是玩不下去的。"

  路林認為,單一項目、單項看多的基金產品違背瞭最基本的投資法則。但即使對中城投資來說,這種類型的產品仍有可觀的存量。這時,中城聯盟內部潛在的"信用連坐"文化就會發揮作用。在路林看來,信用違約的成本十分高昂,中城聯盟是國內最大的開發商同盟,在行業上下遊也有廣泛的影響力。

  這在中城投資的股東名冊中也可見一斑。56個股東中,除瞭萬科、龍湖等龍頭開發商之外,遠大空調、金螳螂、世聯地產等行業上下遊企業的名錄正在迅速拉長。

  曾有不少業界人士質疑,目前中城投資資金來源已經社會化,但在投資使用上卻依然圈子化、集中投向股東項目,一系列關聯交易必將潛伏諸多隱患和糾紛,不是基金運行的長久之計。但這目前的現實情況下,聯盟企業的信用背書似乎能夠起到規避風險的作用。

  路林並不滿足於此。他嘗試在規模有大有小,期限有長有短、收益率有高有底的投資項目中做出一些搭配,來實現風險收益的優化。

  公開資料顯示,今年下半年,中城投資分別對中糧地產成都崔傢店和南京上坊項目投資7億元,其中股東借款部分的利率分別為8%和7.5%。顯然,路林認為,跟央企合作賺錢並不燙手,雖然利率低點,但可以視為底倉。

  路林的目標是管理資產組合。為此,基金管理產品化、拓展產品線成為中城投資的主要任務,除傳統債權投資外,權益投資、商業持有物業,乃至資產證券化等多元化產品是其大力著墨之處。"我們要從項目融資經理變成基金經理,再到管理各種基礎資產的組合經理。"路林告訴新浪樂居。

  路林透露,中城投資香港紅籌上市,有助於優化資產地域分佈、成本收益結構的投資組合,"變成國際公司後,團隊、管理、業務都得跟上。"

  資產管理的熱情已經在資本市場沸騰。第三方財富管理機構諾亞財富年初以來漲幅超過210%,市值超過11億美元。主賣點是資產管理的中國信達正在香港公開招股,公開發售超額認購160倍,以3.58港元的招股區間最高價定價。

  信中利董事長汪潮湧日前公開表示:關於未來投資的預期,首先有一個大前提,過去中國30年是財富創造的30年,未來中國的30年是財富的管理,保值增值作為未來投資的主旋律。巴菲特也有一句名言:人生就像滾雪球,最重要之事是發現濕濕的雪和長長的山坡。

  忙得有傢都很少回的路林顯然發現,他正站在長長雪道的開端。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-10/11012531871.shtml

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